工业地产供应短缺——就像其库存的产品一样

当这个国家走出危机的时候新型冠状病毒肺炎在美国，供应链和库存水平正以前所未有的方式受到考验。因此，企业正在重新考虑其供应链和库存在运营各个方面的弹性。这包括对仓储和对更多空间的需求的严格审视。

在大流行之前，包括仓库和配送中心(dc)在内的工业房地产市场已经处于巅峰状态，进一步达到了最高水平。影响这一激增的因素之一是去年人们大规模转向网上购物，而第三方物流(3PL)提供商希望扩大业务范围以适应这一趋势。仲量联行报告称，2020年，仅电子商务就占了租赁总额的16%。

“疫情对供应链造成了冲击，迫使零售商考虑如何跟踪和储存库存，”他说Mehtab Randhawa,导演,凯尔西罗杰斯仲量联行(JLL Industrial Research)的高级分析师在一份声明中表示。

他们补充说，旨在跟踪库存和规划物流配送的新技术也在改变消费者对送货时间的预期方面发挥了重要作用。

面对产品短缺，如今不仅托运人希望补充货架，从即时库存管理到安全库存安排的转变也导致了存储需求的上升。因此，仲量联行分析师认为，2021年的净吸纳量有可能以压倒性优势超过2020年。房地产专家报告称，今年年初，空置率徘徊在5%左右的历史低点附近。

因此，在多年未见的紧张市场环境下，托运人越来越难以找到仓库和配送空间。仲量联行表示，2020年年中开始爆发的市场需求预计将在2021年以前所未有的速度持续下去。

仲量联行分析师表示:“高地价、有限的建设用地、缺乏可用的可租赁产品，以及分区障碍，给希望开设货场的货主带来了挑战。”

随着需求超过新增供应，Schnur史蒂夫首席运营官,杜克物业他认为，空置率将从4%左右的历史低点进一步下降。他认为，几乎所有市场的租金都将继续上涨。

房地产专家对此表示赞同。高纬物业(Cushman & Wakefield)物流和工业研究美洲主管卡罗琳·萨尔泽(Carolyn Salzer)表示:“工业空置率环比下降30个基点，2021年第一季度末为4.9%。”“空置率与去年同期持平，目前所有产品类型的空置率比6.6%的10年历史平均水平低170个基点。”

高纬物业(Cushman & Wakefield)发现，目前工业建设管道已达到3.971亿平方英尺(msf)，而且没有减弱的迹象。萨尔泽说:“这是市场的新纪录。”“在建工业产品中，376.5 msf(94.8%)是仓库/分销产品。目前，管道数量比2020年第四季度增长了9.1%——这是保持管道数量创纪录高位的最近一个季度——比2020年第一季度增长了近21%。”

仲量联行的分析师指出，工业发展管道异常强劲，目前在建项目中有近50%是预先租赁的。他们表示:“需求巨大，但可供用户使用的土地和工业用地供应有限。”

火热的市场

全国几乎没有哪个市场错过了这场房地产热潮。然而，高纬环球(Cushman & Wakefield)报告称，与2020年的情况一样，美国南部继续提供最大的建设管道。据报道，截至2021年第一季度，在建产品的最热门市场是达拉斯/沃斯堡(24.6 msf)、芝加哥(22.8 msf)、宾夕法尼亚州I-81/I-78配送走廊(20.8 msf)、休斯顿(19.8 msf)和内陆帝国(18.7 msf)。

Salzer说:“大部分在建空间高度集中在一级市场，少数较大的二级市场正在开发新的空间。”“目前每个人都很难找到空间。”

Duke Realty的Schnur对此表示赞同:“从物流需求的角度来看，很难指出美国的任何一个地区是‘软’的。”但他补充说:“如果我必须选择一个市场活动不如其他许多市场强劲的城市，那就是休斯顿。”

仲量联行工业研究(JLL Industrial Research)指出，通往主要人口中心的门户仍然是最热门的工业市场之一。洛杉矶和纽约市以外的新泽西州就是很好的例子。

仲量联行的Randhawa和Rogers报告称:“传统上，仓库和配送设施都位于货运配送系统附近，包括港口、机场、卡车和内陆港口枢纽。”“我们现在看到需求扩大到萨凡纳等其他港口市场和哥伦布等中心城市。”

举个例子:11月，世界分销服务公司(WDS)在萨凡纳开设了第二家工厂，萨凡纳占地28万平方英尺。当时，高纬物业(Cushman & Wakefield)报告称，萨凡纳市场包括79平方英尺的工业空间，另有8.7平方英尺的在建空间，库存增加11%。乔治亚港务局首席运营官Cliff Pyron指出，萨凡纳有足够的土地允许私人开发，可以在港口30英里内容纳另外130 msf的配送中心空间，几乎是该地区目前工业空间的两倍。

One Columbus经济发展高级副总裁Matt McCollister透露，他的组织看到俄亥俄州哥伦布地区的公司对大量工业平方英尺的需求，通常从15万平方英尺开始，有些公司要求超过1平方英尺。他说:“企业希望将这些设施主要用于电子商务履行。”

为了满足这一需求，开发商在过去18个月里一直在哥伦布地区非常活跃，增加了数百万平方英尺的投机仓库和配送空间。世邦魏理仕在2021年5月的一份声明中报告称，2021年共有15座供应近9.5 msf的大型工业建筑已经完工或开始施工。

McCollister说:“在报告发布时，67%的空间已经被租出去了。”“建筑面积从20万到1.2 msf不等。”

高纬物业发现，最紧张的市场仍然是奥兰治县、洛杉矶、费城、新泽西州中部、纳什维尔、博伊西、汉普顿路、雷诺和塔尔萨——所有这些城市在2021年第一季度的空置率都为2.8%或更低。萨尔泽说:“更广泛地说，西部和东北部地区的整体空置率仍然最低，分别为4.1%和4.5%。”

演变发展

尽管需求仍然强劲，但Salzer指出，该行业面临阻力，主要是建筑材料短缺和这些材料的高价格。

“工业市场对混凝土/水泥和钢铁的需求很大，价格正在飙升。大宗商品需求旺盛，”萨尔泽说。“开发商希望继续建设，但没有这样做的材料会减慢他们的速度。”

仲量联行的Randhawa和Rogers表示，影响发展的还有其他因素:高地价、有限的建设用地、缺乏可用的租赁产品以及分区障碍。

强劲的工业市场正面临库存短缺，这促使一些地区出台新措施，以促进新的发展。一个是太阳走廊公司，它代表亚利桑那州图森市、皮马县、皮纳尔县、科奇斯县、圣克鲁斯县和周围的市政当局。

乔·斯奈尔Sun Corridor的总裁兼首席执行官，他解释了他的团队如何提供“量身定制”(BTS)选项，以帮助开发商满足客户的运营和企业需求。它正在努力加快审批时间。它还成立了一个准备就绪的小组委员会，负责确定准备就绪的地点;评估差距并确定需要哪些投资;并战略性地向开发商和其他利益相关者推销这些网站。

为了使建筑更加高效，Duke Realty的Schnur补充说，有关布局和使用的更创新的仓库设计正在实施。

斯内尔指出:“如今，你会看到越来越多的企业利用仓库内的多层空间，在建筑物外使用更大的分段区域，并在电力和技术方面进行大量投资，以容纳材料处理设备。”“你还可以看到在LEED或环保意识开发方面的重大投资。”

Schnur认为，随着客户对仓库选址和运营的考虑比以往任何时候都更加重要，这些趋势将继续下去，并变得更加明显。俗话说:“上去的东西一定会掉下来。”这股热潮不可能永远持续下去。