普洛斯研究强调物流地产的可持续增长模式

总部位于旧金山的房地产投资信托公司Prologis最近发布的一份报告指出，第三季度工业房地产市场的市场状况稳定。

这份报告题为，《物流活动趋于可持续增长》他强调了普洛斯IBI的主要调查结果，这是一项关于客户情绪的季度调查。IBI指出，普洛斯(Prologis)所称的常态化环境正在远离2018年记录的不可持续的高活动水平”(第三季度为60;该指数为50或更高，表明经济正在增长)，其中:

• 经营状况保持良好，市场空置率接近4.5%;
• 2019年净吸纳量为2.25亿平方英尺(MSF)，完工面积为240 MSF，市场空置率接近4.5%的当前历史低点;
• 过去四个季度开始的美国开发活动约有一半集中在六个低门槛市场，这进一步降低了供应风险，再加上较小的多市场分销中心的供应增加

在物流活动正常化的时候，普洛斯指出了潜在的需求驱动因素，宏观经济条件普遍放缓，主要经济条件显示出持续稳定增长，失业率达到50年来的最低水平，消费者信心仍然很高，最近几个月经历了“有控制的下降”，而消费作为经济增长的动力和物流需求的结构性驱动因素仍然处于强势地位。

在一次采访中，梅林达•麦克劳克林他表示，IBI的结果代表了2019年主题的延续，即经济继续回归正常和可持续的健康增长水平。

她说:“IBI指数为60代表健康和可持续的增长，我们将其与2018年进行对比，因为2018年对物流房地产来说是一个异常的年份。”“这是因为关税影响等因素导致了物流仓库的疯狂活动，从长期来看，这是不可持续的。我们看到IBI在2018年底达到70的峰值，然后在今年回落到更可持续的水平60。它确实在这一水平附近徘徊，表明持续增长，但更符合业务扩张的计划进程，而不是有人试图应对一种新的、计划外的情况。”

虽然IBI指数略有下降，但McLaughlin重申，目前的水平反映了通过物流设施的货物流量强劲而健康的增长，普洛斯将其与利用率相结合。

她解释说，这种配对显示了一个非常相似的模式，这与普洛斯从客户那里收到的定性反馈有关。

“利用率同样在2018年底达到峰值，”她说。“如果你急于在任何形式的关税征收之前接受进口，你就会把你的仓库塞满。我们看到利用率上升到87%，这又是一个不可持续的高水平。但是，如果你考虑到货物进入你的设施，你需要人员、叉车和其他机器的空间，需要空间来流动。2019年，这一比例已经回落，我们看到这一比例徘徊在85%至86%之间，这是一个非常健康的水平。如果我们开始看到它下降，这将表明存在一些影子空间，因此客户可能拥有比他们需要的更多空间，但这不是我们今年所看到的。经济似乎处于非常健康的增长模式，非常可持续，符合经济学家对今年GDP增长2%至3%的预测。”

当被问及为什么过去四个季度开始的美国开发活动有一半集中在六个门槛较低的市场——达拉斯、休斯顿、芝加哥、亚特兰大、宾夕法尼亚和内陆帝国(东部)时，她将其归因于两个因素。

其一是，大多数市场的空置率已降至历史最低水平，甚至在一些空置率可能处于历史相对较高水平的较小市场也是如此。

McLaughlin说:“在洛杉矶，建房非常困难，需求很大，空置率稳定在1%左右。”“还有像哥伦布这样的市场，土地多一点，更容易建造，历史上可能处于个位数以上。我们看到今天的空置率，在一些都会区低于5%。当你拥有健康的市场条件时，它显然会刺激租金增长，这对开发具有吸引力。在这些较小的市场中有纯粹的发展经济学，那里有需求。为了让空置率下降到这个水平，你必须有一些需求增长。”

而且，麦克劳克林补充道安博中国看到很多资本流入物流房地产行业，希望投入使用，导致了一个方面的收益和机会的寻找，不是每个人都只能在顶级市场中发挥作用，并在更广泛的市场中寻找机会，这分散了一点供应风险。