仓库和数据中心的发展需求破纪录

尽管新冠肺炎给其他行业带来了恐慌,但电子商务确保了对仓储、配送和配送的高需求。

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与许多其他经济部门不同,仓库和配送中心(DC)的发展不仅承受着广泛的经济影响新型冠状病毒肺炎在美国,它正在蓬勃发展。事实上:它是红色的热。公司无法足够快地找到空间,开发人员也无法足够快地建立数据中心以满足需求。

报告称:“市场正在蓬勃发展,随之而来的是创纪录的交易量(新租赁、用户销售和续订)、创纪录的租金、4.7%的空置率,以及连续42个季度的积极吸收。詹姆斯的微风,高级总监,工业与物流研究全球主管世邦魏理仕

对工业产品的强劲需求让开发商忙得不可开交。“到2020年第三季度末,(全国)在建面积超过3.12亿平方英尺,其中37%已经预租,这是一年多来最高的预租率,”布雷兹大声说道。

其他值得注意的趋势包括租金上涨,年吸收量接近2亿平方英尺的基准,以及创纪录的交付量,美国工业研究主任Mehta Randhawa报告说。仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc.)

随着居家命令的解除,建筑活动恢复,交货量飙升。因此,仲量联行的数据显示,2020年第三季度工业空间交付量创下历史新高,完工总面积为9740万平方英尺。仲量联行预计,到2020年,这一数字将达到1.07亿平方英尺。

“我们看到了与创新相关的速度,这是我们在COVID之前从未知道的,”他说马特的权力,仲量联行执行副总裁。“供应链模式正在几天内转变,而不是几个月或几年。”

电子商务带动市场

推动这一强劲发展浪潮的是广泛采用电子商务,特别是2019冠状病毒病。

“大多数消费者不仅在网上购买更多的产品;他们希望它能及时交付,”布雷兹说。因此,开发商发现,电子商务在一年内的增长速度相当于5年的增长速度——他们表示,这一趋势不会消失。此外,鉴于许多公司因库存不足而导致收入损失,它们正寻求提高库存水平。

亚马逊位于德克萨斯州圣马科斯的配送中心占地85万平方英尺,员工超过3000人,满负荷运转。图片由大圣马科斯合伙公司提供。


“除了提高库存水平以提高供应链的弹性而不是效率外,企业还在考虑更多元化的生产地点,”他说卡特安德鲁斯他是房地产投资信托公司普洛斯(Prologis)中央区总裁。“在某些情况下,企业在没有为突发事件提供缓冲或应急库存的情况下变得过于高效。”

Andrus观察到,这两种趋势有可能在未来两到三年内产生超过5亿平方英尺的额外仓库和数据中心空间。“这是压倒性的,”他说。“就设施规模而言,我们看到所有规模类别都有良好的发展势头,尽管活动在10万平方英尺以上表现最好,而在大于25万平方英尺的大盒子范围内表现明显。”

在2020年早些时候,Prologis发现10万平方英尺以下的空间出现了一些疲软,但现在市场对这一空间的需求也在改善。

所有这些因素都在继续改变供应链战略,在全国范围内增加配送中心,无论是直接向消费者发货的公司,还是向该公司的供应商发货。

根据美国商务部的季节性调整数据,美国消费者在2020年第三季度的在线支出估计为2095亿美元。这比2019年同期增长了36.7%,当时电商销售额占总销售额的11.2%。

零售业中最大的两家公司是亚马逊和沃尔玛。去年,据说亚马逊仅配送中心就有100多个。该公司通常会建立配送中心,为地区分拣中心和配送中心(dc)提供服务。dc也被称为配送站。它的配送中心通常有100万平方英尺或更大。

根据全球供应链、物流和分销咨询公司的数据,沃尔玛以经营世界上最大的分销业务之一而闻名,拥有190多个配送中心,面积超过1.43亿平方英尺MWPVL国际有限公司

鲍尔斯说:“市场驱动因素包括人口增长和竞争,通过当日或次日送达缩短了最后一英里。”

罗伯特·范根斯,总裁兼首席执行官费耶特维尔经济发展公司他观察到,制造业的在岸、电子商务的增加以及消费者需求周期的急剧改变,大大增加了对仓库和数据中心空间的需求。

“虽然新产品正在建设中,但在华盛顿特区和萨瓦纳之间几乎不可能找到一个大的[25万平方英尺以上]高质量的建筑,”Van Geons报告说。“如果它的天花板高度很好,而且靠近一条主要的州际公路,那么它就不在市场上出售。”

市场走势

全国大大小小的市场都从中受益,因为它们都没有足够的库存来满足今天的需求。业内专家观察到,对仓库和数据中心空间的需求反映了市场的规模。Prologis的安德鲁斯报告说,他在南加州、纽约/新泽西、达拉斯、印第安纳波利斯和亚特兰大等人口众多的关键地区看到了出色的表现。

Breeze报告称,世邦魏理仕认为最强劲的需求来自美国西部。

Kyle Crossing是一个位于德克萨斯州凯尔的两栋建筑项目,总面积为535,113平方英尺。亚马逊分拣中心和劳氏配送中心是两个租户,将在该设施创造数百个就业机会。图片由大圣马科斯合伙公司提供。


“虽然内陆帝国在交易量和净吸纳量方面是2020年最受欢迎的市场,但西部表现最好,因为它是该国大多数顶级新兴市场的所在地,”Breeze报告说。这些市场包括凤凰城、拉斯维加斯、盐湖城和加州中央谷。这些市场服务于不断增长的人口中心,租户正在成群结队地扩展到这些市场,为他们服务。”

至于产品类型,世邦魏理仕指出,2020年的明星是10万平方英尺及以上的空间。这种规模的需求已经破纪录了。

“在11月底,这一规模的交易量高达4.4亿平方英尺,已经是一年来的最高交易量,即使还有一个月的时间,”布雷兹说。这一数字也比去年同期高出26%。虽然零售商和批发商在这一活动中占据了很大一部分,但最活跃的参与者是第三方物流公司,占有28%的市场份额。”

因此,TexAmericas中心该公司在2020年推出了一项第三方物流计划,物流副总裁约翰·塞斯勒(John Sesler)表示,该计划使该公司能够满足当前和未来租户日益增长的需求。

他说:“这项服务包括我们改造现有可用建筑的能力,以缩短占用时间,并在我们的足迹上提供36英里的铁路。”“随着世界有望进入新冠危机的后期阶段,对灵活性的需求将继续成为制造业和物流企业的首要任务。”

Dansons选择了北卡罗来纳州坎伯兰县作为新的分销和客户服务设施的位置。图片由费耶特维尔坎伯兰县经济发展公司提供。


Van Geons报告说,在像他这样的高等教育社区,可承受的工资水平和可用的土地正在吸引新的投机开发。他说:“虽然没有最大的地铁那么大,但我们有足够多的工人来填补所需的职位,同时也足够近,可以满足主要人口中心的需求。”

在过去的36个月里,北卡罗来纳州费耶特维尔-坎伯兰县的工业空置率下降了60%。Van Geons预计将持续增长,数百万平方英尺的柔性/直流空间正在建设或处于规划阶段。

他说:“虽然我们在较小的5万平方英尺范围内看到了交易活动,但最近最感兴趣的是20 - 100万平方英尺。”

对100万平方英尺以上建筑的需求正在上升,原因有两个。首先,Van Geons说,托运人发现很难找到现有的空间来租赁或购买,这对他们的时间表产生了负面影响。他说:“此外,卡车运输法规的变化和合格司机的短缺,使公路运输变得更加困难。”

因此,开发商和经济发展机构正越来越多地采取一切措施,以确保企业能够加快设施建设,填补职位空缺,并将货物运出。“从预先许可的地点,到员工招聘,再到定制的激励措施,通过互利的公私合作伙伴关系,我们可以完成令人难以置信的事情,”Van Geons说。

业内专家指出,越来越多的公司寻求快速建设越来越大的仓库/数据中心空间。

报告称:“我们看到建造100万平方英尺设施的时间短得令人难以置信。Jason Giulietti他是大圣马科斯合伙公司的总裁,该公司为德克萨斯州圣安东尼奥和奥斯汀之间的地区提供服务。Giulietti透露,该地区公司宣布的物流足迹成倍增加。这不仅包括亚马逊,还包括食品储存和食品配送公司。

朱利埃蒂报告说:“许多人在工业建筑完全建成之前就开始抢购。”“我们甚至看到传统上在海外的公司回到美国,通过美国渠道分销产品,而不是从国外发货。”他补充说,一个好处是,该地区拥有充足的劳动力,他说,这“几乎和拥有土地一样重要”。

虽然仓库和DC市场一直在快速发展,但开发商们都很谨慎,不要过度建设。仲量联行的鲍尔斯表示:“对于用户和运营类型来说,建筑的专业化程度越来越高。”“开发者明智地避免过度承诺。这是双向的,因为当当地市场没有现有库存时,零售商就会转向其他可比市场,以获得即时入住率。”

基于本地的

随着对产品需求的升级,对超本地化产品的需求也在增加。最后一英里)实现。然而,问题在于创纪录的低空置率,特别是对于需要比DC/仓库更小的平方英尺的项目。

另一个问题是可用劳动力。然而,分销部门仍在以惊人的速度招聘员工。“选址过程需要考虑到这两方面的动态,”Breeze说。

咨询师预计,未来不仅会有越来越多的零售商利用其现有的零售空间为客户提货,而且会有第三方物流公司寻找仓库进行本地履行,从而增加需求。目前,世邦魏理仕报告称,在一些人口密集的城市市场,此类轻工业空间的空置率比整体平均水平(0%)低150个基点。

“正因为如此,我们将开始看到更多废弃建筑的重新开发,包括未来空置的零售大楼,”布雷兹说。

这些空间大多位于废弃的购物中心或零售场所,并且位于大都市地区。

鲍尔斯评论说:“直接使用的选项可能是过时的,比如没有码头门,没有停车场,没有清晰的高度。”“但由于需求和与客户的距离,零售商正在占据这个空间。”

此外,Prologis的Andrus指出,从地方政府获得津贴也很困难。他说:“城市想要这项服务,但还有其他因素需要考虑:电动汽车、噪音和美观。”

然而,如果公司想要在电子商务领域竞争,超本地履行是必要的。因此,安德鲁斯建议:“了解你的客户——他们是谁,什么对他们重要。是速度、成本还是退货流程?对许多公司来说,他们新的、更有弹性的分销网络将包括一种定位战略,这种战略甚至更关注消费渠道。”


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