仲量联行报告称，工业房地产市场正在取得进展，但挑战依然存在

据全球房地产公司仲量联行(仲量联行)发布的一份报告显示，尽管经济仍远未复苏，但工业房地产市场似乎正在采取一些积极措施。

仲量联行称，北美工业地产行业的全国平均空置率从第一季度的10.6%降至第二季度的10.4%。报告指出，尽管空置率略有下降，但由于消费者信心下降、经济刺激资金枯竭以及双底衰退的潜在威胁，脆弱的经济仍然十分突出。

仲量联行物流和工业服务集团董事总经理兼主管Craig Meyer在接受采访时表示:“我们看到第二季度空置率出现了积极的吸收，但我们非常担心未来的发展。”“工业房地产市场中任何持续的、需求驱动的组成部分都将受到就业的推动。我们只是没有看到这些。这将是一个漫长而缓慢的复苏过程。”

从美国供应管理协会(ism)制造业指数、消费者信心指数、工业房地产空置率和吸收率等基本指标来看，似乎并没有迈耶所说的强劲迹象表明经济即将出现积极增长。

报告指出，由于今年的库存处于50年来的最低水平，因此需要补充库存，导致大型租户(或公司)以周期性的低费率战略性地占领高质量的物流空间。由于租赁活动缓慢，投机建筑稀少，工业地产的选择在一些市场受到限制，尤其是在A类大型板块。

仲量联行表示，2009年下半年和2010年第一季库存迅速回调，使库存水平较低，为扩张做好了准备，这将推动未来几个月销售反弹。如果发生这种情况，可能会导致工业和物流房地产租赁活动增加。

报告还指出，经济的初步复苏主要受到制造业改善和库存周期性调整的推动。但仲量联行说，随着经济复苏的范围越来越广，近期库存增加的放缓(或者说降温)对工业地产行业的影响可能大于写字楼行业。

迈耶说:“我们还担心假日季节即将到来的季节性问题。“我们得到的迹象是，我们可能没有看到我们希望的那样多的准备工作。许多零售商表示，他们正在补充库存，如果消费者信心下降，他们就不会增加库存。他们会更加谨慎。对于更大的大型公司来说，他们将看到租金的下降，但可供他们租赁的产品的可用性正在减少。”

因此，在这种经济环境下，a级大型配送空间变得越来越难找到，Meyer说。不过，大型零售商最终可能会恢复定制市场，亚马逊(Amazon.com)在宾夕法尼亚州哈里斯堡(Harrisburg)新建了一个100万平方英尺的配送中心，并在凤凰城(Phoenix)新建了一个140万平方英尺的配送中心。

但对于10万平方英尺至15万平方英尺的中型工业建筑，Meyer表示，目前市场上有无限多的此类建筑。仲量联行的报告称，虽然每个市场都存在以激进条款完成交易的机会，但目前几乎没有或根本没有投机性建设，这导致了大型和中型或小型仓库、分销和制造需求的分离。

仲量联行表示，对高端优质物流空间的需求“超过了一般市场，并推动了中西部市场的发展”，如孟菲斯、哥伦布、达拉斯/沃斯堡、南加州的内陆帝国，以及新泽西州中部、费城和宾夕法尼亚州哈里斯堡的主要分销市场。他们补充说，工业租金最低的是哥伦布和孟菲斯，最高的是圣地亚哥、旧金山(海湾地区)和南佛罗里达。

迈耶表示，展望未来，价格仍将面临下行压力，空置率为两位数，租赁费率没有上涨，他指出，租赁费率实际上略有减弱，往往滞后于复苏。