仓库/数据中心选址:对空间的需求从未如此强烈

经济学家说，虽然并非没有挑战，但美国经济继续以相当健康的速度扩张，而且消费者对经济的需求旺盛电子商务是帮助引领道路。

如今，消费者既需要也期待快速配送，这是亚马逊投资于次日和当日配送的先例，这一事实极大地影响了仓库和配送中心(DC)空间的寻找、保障和管理方式。房地产行业(工业产品的一个细分行业)的需求非常高，目前的空置率约为4.3%，是有史以来最低的。从历史上看，空置率一直徘徊在8%至9%之间。

房地产经纪巨头物流和工业主管Tray Anderson说:“我们在整个美洲都看到了这种趋势，无论地区或市场规模如何，从南加州的内陆帝国，空置率为4%，到加拿大多伦多，空置率为1.5%。高纬物业．“这一切都是由这样一个事实驱动的，即企业现在首次追求直接履行，同时承诺为客户缩短交货窗口。”

为了满足这种沸腾的新需求，每个季度都有强大的空间管道上线。“事实上，2.8亿平方英尺的工业和配送空间目前正在建设中，其中绝大多数用于仓储，”他说大卫·伊根他是商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)的工业物流研究全球主管。

挑战了

几乎每一家转向订单履行的公司都面临着很多挑战，其中最大的挑战之一是寻找空间……任何空间。伊根说:“这个国家几乎每个地方都受到严重限制。”“对于进入市场的用户来说，选择很少。找到合适的建筑很重要，但找到最好的位置更困难。”

原因是:电子商务零售商需要的物流空间是纯实体经营的三倍，而且它们还需要位于交通网络良好、距离最终消费者更近的地区。万博ag客户端app伊根说:“考虑到如今对最后一英里仓储的需求，有压力要靠近城市，但当建筑那么大时，这很难做到。”

因此，用户正在推动更大的建筑，如100万平方英尺亚马逊从那里，半径在300到500英里内的消费者可以在一天内到达。切斯特工厂的运营总监兼总经理丹·米勒(Dan Miller)透露:“我们有三层楼的空间，相当于三个足球场。”

然而，物流中心也在以更小的足迹建造。举个例子:亚马逊去年在堪萨斯州堪萨斯城开设了85.6万平方英尺的购物中心。该中心占地约14个足球场大小，共四层，可使用面积约240万平方英尺。

不过，选址还是有问题的，成熟的市场也有自己的挑战。康威公司(Conway Inc.)是一家国内和跨境企业投资服务公司，其咨询部门副总裁克里斯·斯蒂尔(Chris Steele)说:“空置的仓库可能是有的，但考虑到天花板高度和电力容量，这种空间类型很可能是错误的。”

如今，大多数用户需要能够容纳物料搬运系统和设备、天花板高度、互联网带宽的建筑物，以及在外部有充足的停机坪停车场，以便货物可以不受限制地进出设施。斯蒂尔说:“公司发现，他们必须在拖车存储方面做得更多，这样司机就可以把一辆拖车放下，再把另一辆开走。”“还有一个问题是，根据FMCSA的规定，为那些超时驾驶的卡车司机提供停车位。如果这个设施是25年前建造的，可能就不合适了。”

特定时间配送的趋势尤其加剧了人们对最后一英里的担忧，导致许多dc位于城市中心附近，离消费者更近。由于一些市场空间不足，一些用户转向巴尔的摩、费城、波士顿、芝加哥和多伦多等城市的旧工业物业的适应性再利用。斯蒂尔补充说:“这使得老建筑出现了有趣的复兴。”“这些建筑确实需要改装，因为现代仓库与旧的设施不一样。”

以人为中心的问题

然而，在目前低失业率的情况下，选址的首要问题是寻找和留住员工。以人为本的设计。

高纬物业的安德森说:“根据我的经验，那些重视生活质量和积极工作文化的公司能够有效地吸引和留住员工，即使是在与市场上一些最大的工业企业直接竞争的时候。”

考虑到仓库和直流设施的不舒适温度，暖气和空调是可以提供给工人的最明显的便利设施。但从历史上看，这样的温带环境并不常见。伊根说:“在这些建筑中安装空调和供暖设备的成本很高。”“根据租约的书写方式，水电费要么归业主，要么归租户。”

如今，越来越多的建筑都考虑到舒适。伊根说:“工人们仍然去工资最高的地方工作。”“不过，他们也会去自己觉得更舒服的地方。”

其他设施也正在进入dc，如篮球场和地滚球场、午餐设施、更衣室、乒乓球桌和健身房。伊根说:“成本非常低……比如说一个1.25亿美元的项目要额外增加1万美元。”“然而，这并不是招聘或留住员工的关键。工资。”

不过，弗吉尼亚州萨福克市海军交换服务司令部(NEXCOM)总经理斯科特·埃利斯(Scott Ellis)指出，最近增加了一个零食室，里面有各种食物选择，采用按使用付费的荣誉制度。他说:“在NEXCOM，这个房间对员工士气产生了巨大的影响。”

热的市场

哪些市场是热门的?世邦魏理仕的伊根说，美国中部地区包括亚特兰大、芝加哥、俄亥俄州，一直到田纳西州、肯塔基州和卡罗来纳。他表示:“与以前的周期不同，现在的交易活动不再集中在前十大大都市市场。”“这些市场非常好，但市场活动正在向接下来的10到15个市场渗透。例如，你需要在明尼阿波利斯开店，而不是从芝加哥为明尼阿波利斯服务。”

位于海港、机场、多式联运枢纽和内陆港口或附近的位置很有吸引力。纽约/新泽西港(Port of New Jersey)在I-95号州际公路沿线和宾夕法尼亚州的利哈伊山谷(Lehigh Valley)形成了数百万平方英尺的仓库空间。瑞肯贝克国际机场(Rickenbacker International Airport)为中西部地区的大型零售商带来了大量货物，刺激了俄亥俄州哥伦布地区的重要配送中心发展，堪萨斯州堪萨斯城的BNSF多式联运枢纽也是如此。

查塔努加,田纳西州。有很多现有的仓库空间，但很少有新的开发。查塔努加地区商会负责经济发展的副主席查尔斯·伍德说，鉴于乔治亚港务局在乔治亚州北部新建了内陆港口，他预计这种情况会有所改变。

与此同时，纽约、新泽西、华盛顿、巴尔的摩、南佛罗里达、加利福尼亚和西雅图地区等市场由于人口众多而至关重要，但也存在准入障碍，如稀缺且昂贵的土地、环境敏感性、高建设成本以及具有挑战性的分区和权利程序。“在这样的市场，空置率可能是1%到2%，”他说约翰康纳， CEO杜克物业这是一家房地产投资信托公司。

建筑成本的上升、空置率的降低以及一级市场租金的新峰值已经溢出，并导致拉斯维加斯、奥斯汀、波特兰和雷诺等几个二级市场的租金上涨飙升。Connor表示，从量身定制的角度来看，像凤凰城这样的市场仍然非常有吸引力。“虽然获得空间的运行时间很高，但劳动力也很容易获得，”他说。

Prologis湾区高级副总裁兼市场总监特拉维斯•德菲(Travis Durfee)指出，该公司的战略是将产品组合定位在贴近消费者的位置。一个例子是普洛斯奥克兰全球物流中心目前正在奥克兰港进行开发。

“作为现已退役的奥克兰陆军基地的一部分，这个项目的独特之处在于它同时服务于第一英里和最后一英里的客户，”德菲说。“第一英里的客户可以使用港口和附近的州际公路在整个西海岸运送货物，而最后一英里的客户可以迅速到达湾区的1000万当地人口。”

展望未来

如今，对速度的需求使物流运营商别无选择，只能实施自动化，这反过来又对仓库规模产生了重大影响。因此，顾问们说，dc将继续变得更大，净高将变得更高——曾经是24英尺，然后是44英尺，现在是65英尺。

Connor说:“由于自动化处理系统，那些交易量大、体积小的产品的客户已经在利用更多的sku。”

亚马逊以一己之力改变了仓储和数据中心市场。但威廉索诺玛(William Sonoma)等其他已经改变了商业模式的公司，正越来越多地推动仓库和数据中心的发展。康纳说:“如今，他们把商店视为一个陈列室，顾客可以在这里看到和触摸产品。”“这种“看”和“摸”的方式使他们52%的销售额来自互联网，也就是DC。”

展望未来，专家们认为数据中心会越来越大，技术进步也会越来越好。

“在普洛斯，我们利用我们的规模，投资于技术，汇编和分析数据，以帮助我们的客户更有效地运营他们的业务，”Durfee报告说。

普洛斯实验室(Prologis Labs)就是一个例子，它位于旧金山，占地1.3万平方英尺，配备了工作架和装载舱，专注于数字供应链/数字仓储的物流组件，下一代配送中心的属性以及运输和城市实现。万博ag客户端app

德菲说:“我们正在与客户合作，测试节能照明、产品移动和跟踪系统、自动叉车和机器人等新技术。”

斯蒂尔说，他认为第三方物流概念正在演变为跨不同制造商和零售商的协作仓库和整合中心。“还有一个问题是，无人机将如何适应这一切。请继续关注。他补充道。