世邦魏理仕2020年美国展望指出，工业和物流市场的基本面依然稳固

在其最近发布的“美国2020年展望，”洛杉矶的工业房地产公司世邦魏理仕报告指出，美国工业和物流(I&L)市场可能会出现一些重大变化。

世邦魏理仕指出的一个关键结论是，预计2020年的吸收量增长将有限，可供供应预计将超过需求2000万至3000万平方英尺，占总工业库存的0.2%，这是自2008年经济衰退以来的首次，而租金增长预计将上升5%，空置率预计将在明年保持在历史低点附近。世邦魏理仕说，空置率可能会略有上升。

世邦魏理仕写道:“尽管工业和物流(I&L)市场有所疲软，但由于电子商务的持续渗透和对物流空间的需求，整体基本面将保持强劲。”“租金增长将受到新建设施和空置物业的推动。尽管存在与贸易相关的风险，但有弹性的消费者支出将提振物流市场，并减轻依赖港口活动的主要枢纽的关税影响。”

世邦魏理仕指出，2020年美国工业市场的预期重大变化包括，由于空置率极低，几个市场的空间选择有限，吸收收益将难以实现，这将导致净吸纳量低于前几年。世邦魏理仕指出，从坊间传闻来看，目前的房屋更新率高于正常水平，尤其是在空置率最低的市场，这种情况即使没有加速，也会持续下去。

该公司表示:“随着电子商务的渗透继续影响供应链，市场将保持稳定。”“随着占用者的运营变得越来越复杂，外包将受到高度关注，为第三方物流行业的增长铺平道路。”

至于预期的租金收益，世邦魏理仕表示，它们将以新产品为节奏，并在供应受限的市场中填充工业空间，并补充说，高质量的第一代A级仓库空间通常会产生租金溢价，对不到12万平方英尺的轻工业仓库的需求将会增长，因为电子商务公司努力提供当日客户送货服务。

世邦魏理仕说，过去五年轻工业仓库的租金上涨了30%，同期大型仓库的租金上涨了15%，由于空间仍然紧张，预计明年轻工业仓库的租金增长将保持不变。

在一次采访中，马特Walaszek世邦魏理仕工业与物流研究副总监表示，虽然供应在本轮周期中首次赶上了需求，但这并不令人担忧，实际上可以被视为一件好事。

“市场不会像过去那样紧张，”他说。尽管如此，在洛杉矶这样的市场，空置率仍然极低，几乎没有空置房。但并非所有市场都是平等的。在中西部的一些市场，由于供大于求，房价正在走软。我们确实认为未来需求将保持强劲……并将推动租金进一步上涨。”

他说，租金增长将受到两个不同因素的推动。

第一个与新产品的交付有关，这需要更高的租金，第二个是最后一英里和轻工业设施的增长，在租金方面需要更高的溢价，并推动它向前发展。他说，预计5%的租金增长预期与前几年一致，水平略低，但仍保持强劲。

当被问及续订率高于正常水平背后的因素时，尤其是在空置率最低的市场，Walaszek表示，这适用于空间选择有限的市场，几个市场的条件仍然紧张。在这些市场，世邦魏理仕发现更新率高于平均水平，在这些市场中，工业占用者正在更新他们的空间，而不是搬迁或扩大他们的足迹。

他说:“这是过去几年出现的一种趋势，我们预计这种趋势将在2020年继续下去。”“我们肯定看到了传闻，也从我们的经纪人那里听说了……我们预计空置率将保持在5%以下，这将推动更多的续订。”

根据Walaszek的说法，目前最紧张的美国市场包括新泽西北部、芝加哥，以及底特律、印第安纳波利斯、内陆帝国和迈阿密等二级市场。

Walaszek在谈到报告中关于2020年供应预计将超过需求的发现时表示，可以缩小到少数几个子市场，包括伊利诺伊州的Joliet。亚特兰大北部，以及达拉斯的部分地区，那里有很多市场可用性，很多项目正在建设和上线。

“如果你看看整个美国市场，就会发现并不存在巨大的失衡，”他说。“但在特定的子市场，市场出现了一些疲软。总体上没有理由担心。更多的供应是一件好事，因为它为居住者创造了更多的选择。

对小于12万平方英尺的轻工业仓库的持续需求将保持不变，这在很大程度上是由于电子商务公司和其他公司对最后一英里物流服务的巨大需求。

他说:“挑战在于，这一领域的可用性有限，这将是一个挑战，并将推高这些设施的租金。”他说:“这一领域的需求将持续强劲，特别是随着配送时间进一步缩短，消费者习惯了第二天、当天甚至一小时内的配送。”“这肯定会推动美国各地都市区人口密集地区对轻工业的需求增加。”