世邦魏理仕的研究指出，工业和物流房地产具有战略市场潜力

总部位于洛杉矶的工业房地产公司本周发布的一项研究显示，在高端工业和物流房地产市场，除了人口众多的一级市场，还有更多的选择世邦魏理仕．

世邦魏理仕在其题为《稳居增长的工业市场》的新报告中，提出了14个美国市场，为寻找非一级市场增长机会的工业和物流房地产投资者提供了战略选择。

世邦魏理仕在其研究中解释说，这些战略市场对工业和物流房地产的需求已经出现，自2013年以来，工业和物流房地产的需求累计超过供应8900万平方英尺，同期租金平均上涨25.2%。

世邦魏理仕还指出，在14个战略市场中，有7个——包括底特律、拉斯维加斯、盐湖城、密尔沃基、雷诺、圣路易斯和埃尔帕索——的空置率低于或略高于4.3%的全国平均水平，今年第二季度总净要价租金年增长率为6.1%，这使得这些市场成为供应增长的主要候选市场。

世邦魏仕说，其他七个市场——格林维尔-斯帕坦堡、代顿、圣安东尼奥、萨凡纳、中央谷、加州、东北、宾夕法尼亚州和凤凰城——的可用空间更多，这归因于最近新落成的房屋，过去12个月的平均租金上涨了5.6%。

“随着电子商务的增长和美国经济的健康发展，工业和物流行业继续产生强劲势头，但机会因地理位置、资产类型和其他因素而异，”他说世邦魏理仕全球工业与物流副董事长兼董事总经理Jack Fraker他在一份声明中表示。“寻求更高收益的投资者可以在几个仍在发挥中心作用的市场中发现它们。这些市场提供了支持未来强劲增长所需的基础设施、劳动力供应、与主要港口的连接以及房地产基本面。”

世邦魏理仕解释说，工业和物流房地产投资的各种战略市场正在为投资者提供所谓的“令人信服的机会”，因为美国十年的经济扩张带来了较低的收益率，减少了主要工业中心新开发的可用供应和土地用地。它补充说，优秀的基础设施、庞大的千禧一代人口和坚实的工业基本面等因素，导致这些战略市场的占用者和投资者以内陆物流或制造业中心的形式增加，其中包括可用的劳动力供应和强大的港口连接。

世邦魏理仕表示:“总体而言，这些市场拥有规模庞大、成本相对低廉的工业劳动力资源。”“随着工业需求的持续增长，现有的可用空间和新的完井应该会被完全吸收。电子商务、第三方物流、制造业和食品和饮料用户，近年来推动了大部分需求，仍然是最有可能占据新建筑的候选者。”

当被问及是什么让这14个战略市场成为工业和物流房地产投资者的好选择时，世邦魏理仕工业与物流研究副总监Matthew Walaszek他解释说，这些市场为投资者提供的收益率高于许多一级市场。

“对空间的强劲需求和租金的大幅增长，都为这些市场的投资者带来了机遇，”他说。“以萨凡纳为例，开发商今年上半年完成了450万平方英尺的建设，其中93%在完工前就已出租，而租金同比上涨14.3%。萨凡纳的平均a级上限利率是5.75%，而所有a级稳定房产的平均上限利率是5.0%。”

瓦拉泽克还指出，其他市场在吸收方面取得了巨大的增长，这与需求类似。这些城市包括凤凰城、底特律、加州中央谷和拉斯维加斯。

他说:“今年到目前为止，这五个市场的净吸纳量总计为1200万平方英尺，而同期已完工的建筑面积为1010万平方英尺。”“这些市场的其他优势包括有利的人口和当地经济因素，如人口增长、最佳劳动力动态和低失业率。格林维尔-斯帕坦堡预计每年人口增长率为6.3%(全国为4.2%)，失业率为3.6%(全国为3.8%)，劳动力供应高于平均水平，劳动力成本较低。”

Walaszek说，从供应链运营的角度来看，这些市场提供了一些关键的好处，包括人口和当地经济因素，同时指出坚实的基础设施可能是最关键的。

他举例说，萨凡纳港是美国发展最快的海港之一，目前正在进行大规模扩建;斯托克顿港是加州第一大散货/散货专用港口，自2010年以来增长了126%。他在凤凰城观察到，靠近大型人口中心也是关键。凤凰城已经是一个大型都会区，只需一天就能到达加州、内华达州、犹他州、科罗拉多州和新墨西哥州。

展望未来，瓦拉泽克说，未来还有其他美国城市和地区可能成为潜在的战略市场。

“比如波特兰、丹佛和夏洛特，”他说。“它们需要展示出与(目前列出的14个战略市场)类似的基本面，特别是对空间、租金增长和有竞争力的定价的需求，同时还要吸引投资者和租户。”