仲量联行的研究强调了工业地产空间的供需失衡

总部位于芝加哥的房地产公司仲量联行(JLL)今天发布的一份报告显示，工业房地产空间供不应求的主题仍然完全没有改变。

这份题为《工业空间的竞争:供应能跟上吗?》——关注工业房地产利益相关者在工业空间可用性持续下降的情况下所面临的挑战。

该报告的作者指出:“工业市场的可用房源不多，许多租户被迫扩张或搬迁到二级和三级市场，空置率处于历史最低水平。”“建设管道很强劲，许多项目将在未来一年交付;然而，它无法跟上快速增长的需求，当前项目的积压将会挤出任何新项目。”

这一点很明显，仲量联行观察到，工业用途的需求和交通堵塞港口不断增长的需求相结合，导致各个城市沿海和城市物流市场(如洛杉矶和新泽西)的空置率接近于零，内陆配送中心(如盐湖城和哥伦布)的空置率达到历史最低水平。这导致了工业租户和开发商的可用性都不足，以及竞争加剧，以及仲量联行所说的高于平均水平的租金，因为美国工业租金在过去五年增长了37%。

仲量联行回顾了过去十年，美国工业库存总额增长了18%，增长的主要是人口众多的市场，包括芝加哥、内陆帝国、达拉斯-沃斯堡以及宾夕法尼亚州东部和中部。

但当2019冠状病毒病(COVID-19)大流行在2020年初袭击美国时，随后导致了网上购物的繁荣，随之而来的是所谓的“供应链冲击波”和仓库需求的上升，租户关注的是如何防止库存短缺。

仲量联行写道:“这些事件是决定性的时刻，揭示了这样一个事实:工业市场的供应不足以满足迅速增长的需求。”“租户离开港口后寻找存储货物的空间，需求激增，这加剧了整个市场的竞争，而与covid - 19有关的施工延误和材料短缺导致交货推迟，供应落后。因此，交付给租赁的空间数量与租户需求之间的差距越来越大，导致供应不足。虽然交货量正在从大流行开始后反弹，但供应增长无法跟上。考虑到2020年和2021年的需求增加，以及未来的速度，我们开始看到第一波供应紧张。”

仲量联行工业研究经理Kelsey Rogers表示，这种情况反过来又为占用者带来了非常具有挑战性的前景。

罗杰斯对LM表示:“短期内，我们预计紧俏的市场状况将持续下去，因此，租金预计将上涨。”“占用者在决策时需要迅速而有策略，以确保他们能够找到适合他们需求的空间。优先考虑对他们来说最重要的位置、建筑年龄和功能，提前租房，这将帮助他们在竞争激烈的市场中迅速找到空间。”

至于工业房地产空间短缺的后果可能会是什么样子，罗杰斯解释说，它们很可能会让市场失去平衡，因为空置率极低的市场的租金将达到创纪录的高点，这可能会把工业租户赶出该地区，因为负担得起。

该报告观察到，美国工业产品的平均使用年限在42年左右，这在很大程度上是由于与大流行相关的限制和新交付的停滞，其中老一代建筑(仲量联行定义为20多年前建造的建筑)占总工业库存的75%。报告称，这些建筑的天花板高度往往较低，码头门更少，拖车停车位有限，占地面积更大。

但这些陈旧的建筑已经不够用了，电子商务、第三方物流、物流和配送托运人成为了现代的领跑者，以增加需求和利用现代设施的形式吸引劳动力，并以更快的速度将货物运进运出设施。仲量联行表示，为了满足这一需求，新设施将具有更高的天花板高度，以容纳夹层结构，以及更高的库存堆叠能力等功能。

报告中提到的另一个备受关注的想法是，将未充分利用的零售、办公和制造场地转换为物流用地。

仲量联行的罗杰斯说，转换的想法是最重要的，尤其是在我们进入大流行后的世界之际。

她说:“许多类型的房产作为最后一英里设施获得了新生，用户更多地关注位置，而不是建筑用途。”“虽然仲量联行研究已经看到了几个转换项目的启动，但这还不是一个普遍的实践。实现转换的一些最大障碍包括经济、政治、物理和法律因素。然而，随着对最后一英里设施的需求持续增长，我们预计当前的项目将突出这些设施的好处，作为一个地点的最高和最佳用途，鼓励采用迫切需要的空间。”

展望未来，仲量联行对未来可能发生的情况进行了一些观察，包括:
-随着租金增长加快，空置率将创历史新低，仲量联行研究预测模型预测，租金将上涨超过8%，并在年底前加速上涨;
-随着市场持续收紧，空置率预计将维持在4%的门槛以下;而且
-供需失衡将持续到2023年，并进一步加剧太空竞争