过犹未尽:美国机场房地产投资者兴旺发达，租户付出代价

由于交通拥堵问题和海港交通堵塞困扰着运输业，航空货运量重新开始上升。万博ag客户端app仲量联行的年度机场展望报告显示，2014年全球航空货运量年增长4.5%，2015年预计增长5%。

这在美国主要机场周边的物流中心房地产领域引发了一阵租赁、建设和投资热潮。因此，租户的租金在上涨，而精明的投资者的回报也在上升。

仲量联行工业首席研究员、仲量联行港口、机场和全球基础设施(PAGI)集团报告的作者Dain Fedora在接受SCMR采访时表示，在美国西海岸港口出现“拥堵问题”后，供应链经理将对风险暴露非常敏感。

他说:“未来，大多数大公司都不能只依靠几个主要的海运门户。”“这份报告表明，航空货运选择正在获得吸引力。”

该报告对2015年最受房地产投资青睐的机场进行了排名，芝加哥的奥黑尔机场(O’hare Airport, ORD)位居榜首;其次是迈阿密(MIA)和洛杉矶(LAX)。

仲量联行港口、机场和全球基础设施(PAGI)集团董事总经理里奇•汤普森表示:“在运输方面，供应链人员只有几种运输方式可供选择，尽管空运成本最高，但也是万博ag客户端app最快、最可靠的。在芝加哥奥海尔机场和迈阿密国际机场等多式联运机场附近拥有房产的房地产投资者正在从中获益:租金更高、回报率更高、空置率更低。”

2015年地理位置受欢迎程度由多式联运程度决定，而非人口规模

仲量联行专有的机场指数显示，不仅仅是大城市充当了多式联运的门户:达拉斯(DFW)和印第安纳波利斯(IND)，二线和三线市场的多式联运选项可以帮助缓解潜在的供应链中断，并越来越受到物流高管的欢迎。由于有大量场地可供大型开发，这两个机场的建设在过去五年中有所增长。例如，在DFW外开发了1200万平方英尺的仓库空间，在印第安纳波利斯机场周围开发了1370万平方英尺的仓库空间。

仲量联行的指数是根据工业和仓储空间的可用性、通往大型人口中心的通道以及航空货运增长前景等标准来评估机场的。

顶级机场的特点

供求关系决定一切。主要机场面临着租金上涨和空置率低的问题，原因是租户的需求很高，他们的货物需要靠近机库和跑道。这意味着机构投资者的巨大兴趣，以及租户在市场上寻找所剩无几空间的高昂成本。

排名前三的机场都受益于基线位置优势，以及持续的基础设施投资。顶级机场的主要特征包括:

1.芝加哥奥黑尔(ORD)凭借其庞大的人口基数、中心的地理位置、免费的铁路资产和巨大的工业市场位居榜首。芝加哥有一个多样化的占用池，预计未来的数量将会增加。由于其多样化的运营商和强大的劳动力可用性，租户和制造商的需求一直很高。
2.迈阿密(MIA)是拉丁美洲和美国之间的贸易门户，主导着鲜花和海鲜市场。迈阿密通过一项重大的资本改善项目来改善基础设施，从而保持了该指数的第二名。投资者也赞赏该公司的市场主导地位，它处理了美国所有易腐空运进口的71.6%。作为门户机场，需要住在大门3英里以内的租户，导致空置率低，租金上涨。
3.洛杉矶(LAX)正在进行一项数十亿美元的资本改善计划，将创造大约4万个新工作岗位。该市场的空置率为2.8%，是研究中最低的，而租金则高出63.5%。事实证明，对于一些公司来说，洛杉矶国际机场是一个替代航运目的地，这些公司经历了洛杉矶和长滩港口最近的拥堵成本。

接下来是什么?

对于时间敏感、价值高的货物，航空货运总是很有吸引力，因为“时间就是金钱”。仲量联行预计，未来几年的交易量将出现温和增长。其中一部分将来自不断增长的全球电子商务销售和生物技术。此外，由于电子商务客户的交付预期，大城市机场周围的仓库空间将继续处于高需求状态。