世邦魏理仕报告称，美国工业租金继续强劲上涨

根据总部位于洛杉矶的工业房地产开发商世邦魏理仕(CBRE)最近发布的研究报告，随着强劲的消费支出活动(尤其是与电子商务相关的消费支出活动)推动需求持续上升，美国平均工业要价也随之受到影响。

在其“美国。世邦魏理仕报告称，工业租金的平均要价在2020年第四季度上涨了创纪录的8.3%，在2021年第一季度上涨了7.1%，过去五年的平均要价为6.8%。

世邦魏理仕还观察到，租金正在显著增长，到2021年前5个月，12个月或以上租约的第一年基础租金年增长率为9.7%。这种增长主要由散装仓库推动，租赁面积在50万平方英尺及以上的仓库增长13.2%，租赁面积在10万平方英尺至499,999平方英尺的仓库增长11.6%。

世邦魏理仕称，租金涨幅最大的美国市场是那些靠近不断增长的人口中心的市场，以及那些拥有内陆港口枢纽的市场。

新泽西州北部的基本租金每年增长33.3%，领跑所有市场，南加州的内陆帝国上涨24.1%

世邦魏理仕表示，这些市场“长期以来都是区域分销中心，因为它们靠近美国最大的海港和大都市地区”，“它们也拥有全国最低的工业空置率，内陆帝国为1.5%，新泽西北部为2.2%。”在这些市场上拥有设施的需求，加上创纪录的低行业费率，经常导致租户之间的竞购战，从而推高租金。”

美国基本租金年增长率排名前五的市场还有:费城(19.7%)、路易斯维尔(19.7%)和奥兰治县(16.9%)。

世邦魏理仕写道:“在空置率持续接近历史最低水平的情况下，在可预见的未来，接受租金的增长将超过要求租金的增长。”“因此，与更传统的指标相比，采用租金仍将是衡量市场实力的更好指标。”

对电子商务的影响:上个月底，世邦魏理仕报告称，其发布的报告的主要发现题为《全球电子商务展望:是什么推动了不同市场的电子商务增长?》该公司表示，随着电子商务渗透率最快将在2025年达到零售总额的26%，美国将需要额外的3.3亿平方英尺的配送空间来满足这一时期预计的电子商务需求。

根据世邦魏理仕的数据，到2025年，这3.3亿平方英尺的新增需求占美国工业地产预计总需求的27%。

该公司解释说，这一预测是基于欧睿信息咨询公司(Euromonitor)对2020年的数据做出的，估计每增加10亿美元的电子商务销售额，就会带来100万平方英尺的新分销空间。报告还指出，从2020年到2025年，美国电子商务销售额预计将增长3300亿美元，而同期全球电子商务销售额预计将增长1.5万亿美元，这反过来又需要另外15亿平方英尺的仓库和配送空间，美国和中国大陆合计占全球电子商务销售额的57%。

世邦魏理仕工业与物流研究高级总监兼全球主管James Breeze在一份声明中说:“虽然美国有一个相当大的建设管道，但大部分新空间已经被租用，以满足过去几年的需求。”展望未来，美国和全球许多市场面临的挑战将是生产足够多的新设备来满足这个迅速扩张的市场。重要的是要记住，电子商务只是对分销设施的总体需求的一部分。传统零售商、第三方物流公司等也将成为需求催化剂。如果开发商不能以足够快的速度建设设施，我们可能会看到租金远远超过目前的创纪录高点。”

世邦魏理仕研究总监Matt Walaszek说LM从世邦魏理仕的预测提前了多少来看，疫情显然加速了这一趋势。世邦魏理仕指出，有人估计疫情将电子商务增长提前了3到5年。

他说:“这种情况已经发生了，但随着老一辈人采用这种新的购物方式，疫情无疑导致了电子商务的激增。”“随着经济重新开放，店内销售额正在反弹，然而，我们相信电子商务将继续保持比先前估计的更高的上升轨道。”