大图:设计未来的仓库

这个小小的工业和物流空间在美国已经有将近20年了，在那里世邦魏理仕该公司是一家商业房地产服务和投资公司，该公司表示，2018年底的可出租性降至7%。这标志着房地产行业的可用性连续34个季度下降(这是世邦魏理仕自1988年开始跟踪数据以来持续时间最长的一次)。目前，房地产行业的面积吸收量比建筑面积高出约5700万平方英尺。

加上电子商务的发展，持续的劳动力挑战，以及对越来越快的交货时间的需求，最终的结果是一个变革、创新和新思维方式的成熟市场。简单地说，大型零售商建立多个巨大的配送中心来满足目录订单并保持商店库存充足的时代已经一去不复返了。

“不像70年代和80年代，JCPenney和Sears建立了200万平方英尺的设施，并通过目录销售，公司正在转向更小的仓库和数据中心，”他说阿尔贝托·亚奥理事会，一名科尔尼的运营实践。“我们还看到一些小型设施建在离客户更近的地方，尤其是在芝加哥、旧金山和纽约等主要都会区。”

在那些土地既稀缺又昂贵的都会区，企业也在更好地利用垂直空间。2017年，普洛斯在西雅图破土动工建设了一座三层楼高、占地589615平方英尺的物流中心。一旦完成，多层的乔治城十字路口将有斜坡，卡车将进入二楼的装载码头，货运电梯将三楼连接到一楼的装载码头。

最近宣布的其他垂直仓储项目包括普洛斯(Prologis)将布朗克斯(Bronx)的两层地毯销售点改造成最后一英里的物流中心，以及高盛集团(Goldman Sachs Group)在布鲁克林的三层、37万平方英尺的电子商务仓库。

Oca表示，这些垂直仓储设施对使用它们的公司提出了独特的挑战，码头位置和物料处理设备的移动是两个主要问题。奥卡说:“公司都在试图弄清楚如何在这些小得多的空间里扩建和运营，但考虑到一些城市地区的租金成本很高，这样做的回报是值得的。”

处理老化库存

在Russo发展t在新泽西州梅多兰兹(Meadowlands)担任首席运营长迈克彭布罗克刚刚开始看到有迹象表明，越来越多的公司正在考虑他们的垂直仓储选择，但表示大多数公司仍坚持使用单层替代品。将这些用户与地点匹配并不容易。彭布罗克说:“这里可供开发的重要遗址很少。”“雪上加霜的是，就在我们的市场完全建成的时候，很多现有建筑开始老化。”

情况并没有好转。彭布罗克说:“我们被困在一个陈旧的框架中，只能生产‘勉强应付’的老旧产品，但却缺乏能够满足大多数公司需求的现代化设施。”“大多数人只能将就。”

为了帮助抵消这些挑战，Russo Development目前正在Kingsland工作，这是一个300万平方英尺的场地，正在被改造成一个工业/柔性园区。

CapRock Partners目前的工业地产空置率为1%至2%。

彭布罗克说，为了从已经找到的办公地点中挤出更多的空间，公司要求更高的天花板高度。目前，该公司正在新泽西州的金斯兰(Kingsland)设计一座净高40英尺(约合30米)、地板荷载为每平方英尺750磅(约合每平方英尺457公斤)的建筑。彭布罗克说:“这远远超过了目前市场上任何现有的建筑。”他指出，食品和饮料行业对更高的天花板高度特别感兴趣。

彭布罗克说:“我们现在正在进行一个项目，要求65英尺的净空，该项目将包含一个非常复杂的材料处理系统。”该系统是弗雷泽工业公司的托盘鼹鼠存储系统，一种高密度托盘存储的半自动系统。“要在65英尺高的空地上攀登，其中一个挑战是地面必须完全平整;你甚至不能在建筑中有不同的沉降，”彭布罗克解释道。彭布罗克说:“因为鼹鼠是独立移动的，它不会被不完美、不平坦的地板甩下去。”

彭布罗克说，新的仓库和数据中心也正在建造，装载舱更宽、更深，以便更好地提高叉车的机动性。其他主要考虑因素包括:室外有足够的空间停放卡车;有足够的装卸空间;和内部柱间距，以容纳一系列货架系统。

彭布罗克说:“现在的情况是，这些都是公司所要求的基本条件，很多市场都能提供大量的这些条件，但在新泽西州北部，即使只有3%的工业建筑有30英尺以上的空地，我也会感到惊讶。”

减少零售足迹

安德鲁•钟，首席执行官Innovo Property Group (IPG)他说，他的公司在纽约市各行政区收购了五处大型物业，目前正在将它们改造成“城市物流中心”。

IPG的新项目之一是2505 Bruckner，这是布朗克斯区占地20英亩的多层物流物业，预计于2020年完工。“我们非常关注城市仓库的创新，这本质上是房地产领域的一个新领域，”钟说，“因为城市仓库已经几十年没有大规模开发了。”

随着电子商务和全渠道零售的兴起，钟表示，他看到了对城市仓库的“巨大需求”，这些仓库可以增强传统供应链。随着网上销售的蓬勃发展，他预计这一趋势将在未来几年继续发展。推动这一趋势的另一个因素是，尽管工业地产越来越贵，但它仍然比零售地产便宜。

“你说的是每平方英尺30到40美元，而零售每平方英尺400美元;这是一个巨大的差异，”钟说。这为企业建造能够处理多种功能的城市仓库打开了大门，包括传统的履行、最后一英里的交付，甚至产品展厅。

钟说:“城市仓库就像一个扩大后的仓库，可以更频繁地处理商店的补货，减少商店必须持有的库存，有效地减少昂贵的零售足迹。”

关注功能相关性

当他环顾工业市场时，除了为联邦快递和UPS等用户建造的设施外，Chung并没有看到在将仓库和数据中心提升到今天的履行标准方面取得了多大进展。正因为如此，他说，现有设施的适应性再利用充其量是困难的。Chung说:“装载区比例不合适，停车位不合适，天花板高度不合适，等等。”

了解到这一点，钟表示，Innovo专注于建立功能相关的仓库，以满足电子商务兴起和交货时间缩短所推动的“新需求”。这意味着建设城市设施要有足够的装载码头和足够的天花板高度，这两者都有助于最大限度地提高设施吞吐量。他说，地点也很重要，垂直建设的机会也很重要。

“你不能在这里的一块土地上建一栋单层建筑;太贵了，”钟说。“所以，为了充分利用土地，你可以建造两层楼，而不必收取双倍的租金。”

展望未来，钟表示，该公司正在将电动汽车/货车充电站和太阳能电池板纳入其选址计划，届时自动驾驶汽车将在履行流程(以及我们的日常生活)中发挥更大的作用。“因为这些仓库有很大的表面积，”他说，“这将有助于降低电力成本。”

低得惊人的空置率

未来18个月，南加州和内华达州将启动约300万平方英尺的物流开发建设项目，在加利福尼亚州、亚利桑那州和内华达州的投资组合中，共1200万平方英尺的房地产项目，目前caprock Partners的工业地产空置率为1%至2%。”迄今为止，CapRock Partners已收购、开发或正在筹备中约1200万平方英尺的工业地产，总价值超过16亿美元。

“这低得惊人，”他说Jon Pharris他是联合创始人兼总裁。“不用说，现在在这里找到工业用地真的很难。”

为了应对空间不足的问题，一些公司正在向优步(Uber)和Airbnb等共享经济公司学习，从可能不需要所有空间(或者至少不是全年都需要)的大公司那里租赁可用的房地产。其他公司则恰恰相反，他们要求自己的供应商做更多的空投运输，以避免不得不携带和运输大量库存(并有效地减少自己的分销足迹)。

“大型零售商会处理交易，但不会真正控制产品，”法里斯说。“这是未来的趋势。”

共享资产

随着仓储需求变得越来越复杂，产品生命周期不断缩短，Oca表示，直接到商店和直接到消费者的模式将成为更多公司的焦点。奥卡说，对企业来说，在提供这些服务的同时控制成本将是一个持续的挑战，她预计会看到更多像克罗格-沃尔格林联盟这样的合作(去年12月，两家公司宣布，将在13家沃尔格林商店销售2300种标有克罗格快递的产品)。

奥卡说:“共享使用的资产分配不仅发生在现在，也是未来的趋势。”“现在每个人都在考虑这件事。”他们还在考虑微履行等趋势，或将足够的空间转化为公司存储空间，以实现更快的最后一英里交付。奥卡表示:“企业希望尽可能靠近主要城市或消费区域，但他们也希望设施更小，成本更低，更容易维护。”

同样的零售商和分销商想要确保他们不会太多次“接触”他们的产品箱子，并且他们正在充分利用他们的劳动力资源。“为了适应这种情况，”Oca解释说，“我们将看到更多公司为高速项目设置‘资产配置’类型的设施，这些项目几乎可以交叉对接。”

钟彬娴重申了他关于城市仓储缺乏大规模发展的观点，他认为不断发展的供应链是未来该领域进一步增长的关键驱动力。Chun预测:“供应链中真正聪明的参与者将会发现这一点，因为至少就目前而言，工业空间的需求将继续超过供应。”“这将迫使每个人都更加努力地工作，从运输和接收的角度找出最佳的物流方式。”

本文提到的公司:

• 科尔尼
• 盖层合作伙伴
• Innovo Property Group (IPG)
• Russo发展