世邦魏理仕(CBRE)的报告称，全球优质物流租金仍在上涨

鉴于目前强劲的经济前景，有理由认为随后出现了各种各样的结论。商业房地产公司世邦魏理仕(CBRE)最近发布的一份报告强调了一个关键问题，该报告的主要论点是，在截至3月31日的财年，全球高端物流租金出现了上涨，这在很大程度上是由于全球经济的改善，以及对实体店和网上购买商品的需求增加。

这份题为《2018年全球工业和物流优质租金》的报告将优质物流租金定义为“每个市场最佳位置的最高质量和规格的工业配送空间的最高租金”。在截至2018年3月31日的一年里，这些租金每年上涨3.2%，超过了前12个月的2.2%。

世邦魏理仕工业与物流研究全球主管David Egan表示:“这是一个积极的指标，表明在美国工业与物流房地产市场开始从衰退中复苏大约六年后，我们仍能看到全球增长。”“这强调了一个理论，即电子商务驱动的物流设施需求已经在这个市场产生了根本性的转变，为入住率、租金和其他指标建立了新的基准。”

世邦魏理仕在研究中考察了71个全球物流中心的租金。世邦魏理仕根据当地单位每年租金的年度变化百分比排名的十大增长最快的市场包括:温哥华，21%;北京,19.8%;奥克兰,14%;西雅图,13.4%;布达佩斯,11.1%;伦敦,10%;新泽西州，9.5%;蒂尔堡/埃因霍温/ Venlo, 9.5%;巴黎,8.3%; and Manchester/Liverpool 8%.

世邦魏理仕表示，在其追踪的71个全球城市中心中，49个豪宅租金年度上涨，11个下降，11个保持不变。

世邦魏理仕的数据显示，EMEA(欧洲、中东、非洲)地区的优质物流租金上涨了4.3%，高于去年的1.2%。这一增幅超过了美洲(3.8%，与上年持平)和亚洲(2.2%，高于上年的1.4%)。

伊根说:“这份报告(与一年前相比)最大的不同是，欧洲正在迎头赶上，而美洲和亚洲的增长基本与上次相同。”“虽然欧洲市场在一段时间内表现出了一定的增长，但在全球范围内，尤其是与世界其他一些地区相比，它落后了。部分原因是欧盟的经济复苏比美国和亚洲要慢。另一个因素是，欧洲的实际情况与美国不同。推动美国房租上涨的因素之一是供需失衡，对这些空间的竞争非常激烈，而且供应不多。我们正在建设的地方相对昂贵，因此租金将会高得多。在本轮周期的第一部分，欧洲没有那么大的动力，也没有很大的发展。在他们确实进行开发的地区，都是在成本相对可控、不受土地限制的地区，因此开发商能够以相对较低的土地基础进入这些项目。”

Egan表示，土地基础往往是建筑成本中最大的变量之一，而原材料和开发成本等其他成本在各个市场上往往是一致的。

伊根说，由于土地资源丰富，价格昂贵，新建筑的成本已经下降，他说，这创造了一种不同寻常的动态，在主要市场上，新项目的建筑成本可以比现有项目的租金更低，因为开发商能够以如此有竞争力的价格建造，因为成本投入相当低。

他说:“在一段时间内，这是欧洲经济增长的一个重要因素，但在过去一年半里，情况发生了逆转，建筑成本上升，土地迅速被吸收，土地变得越来越贵。”“我们在欧洲看到的市场状况与美国在2014-2015年的情况相似，美国的房地产市场出现了大幅增长。我们开始看到开发成本上升，土地供应变得非常有限，然后在此基础上，经济复苏的势头比美国晚得多，这也是一个经济提振。”

伊根说:“欧洲的增长确实证实了一个更广泛的主题，即那里正在发生的事情证实了一个更广泛的主题，即市场正在发生巨大的全球结构性变化，租户如何使用物业，以及他们正在寻找的地点。”他补充说，这不是特定地区的问题。

“这实际上是一个更广泛的电子商务供应链消费驱动类型的动态，”他说。“这是真正全球性的;世界上没有一个地方不发生这种情况。”

该报告称，在美洲，供应链和电子商务动态以不同的速度推动了租金的增长，美国和加拿大引领了租金增长的步伐。

世邦魏理仕表示，租户积极租用空间，以应对持续的经济增长和电子商务带来的结构转变，这反过来又导致几乎所有美国和加拿大市场的空置率创历史新低，租金创历史新高。

尽管世邦魏理仕称美国经济周期“进展良好”，但该报告指出，电子商务和全渠道零售仍处于发展的早期阶段。世邦魏理仕进一步表示，自2010年以来，电子商务销售额每年增长15.2%，今年第一季度零售总额每年增长9.4%，高于两年前的7.8%。世邦魏理仕表示，这一数据显示，“对高品质、地理位置优越的物流地产的需求是合理的，预计不会很快减弱。”