格睿咨询报告称，2012年物流房地产市场有望增长

尽管2012年预计将是商业房地产行业整体增长缓慢的一年，但全球商业房地产公司Grubb & Ellis company的一份报告指出，物流房地产市场“已成为整个美国工业房地产市场中最具弹性和活力的部分”。

根据这份题为《2012年全国房地产预测》的报告，尽管物流占总工业空间的四分之一，但自2010年第二季度以来，它已经占据了总需求的70%。虽然整个工业地产的累积需求直到2011年底才转为正值，但物流方面的累积需求在2010年年中就出现了正值，到2011年底增长到7500万平方英尺。格拉布和埃利斯还指出，自2001年以来，大约70%的新建筑是与物流相关的建筑，供应水平普遍超过需求。

在接受LM采访时，格睿高级副总裁兼全国物流总监Tim Feemster表示，积极的物流房地产活动的主要好处是公司交易到a级空间。按照Grubb & Ellis的定义，A级建筑包括:最先进的功能、系统和饰面;超过100,000平方英尺的建筑物的净高至少为28英尺;有一个优秀的卡车门/建筑比例(至少1/ 7500平方英尺;还有一流的卡车车场，卡车转弯半径至少有135英尺。

费姆斯特说:“公司所做的基本上是向上交易。“如果他们住在过去一年半租赁者市场的B类大楼里，那么他们可以在相同或接近租金水平的a类大楼里，从20万平方英尺到30万平方英尺。”当我们谈论物流大楼时，它们是至少10万平方英尺的建筑。

Grubb & Ellis指出，美国物流空置率在2009年底达到13.8%的峰值，到2011年底下降了300多个基点，预计到今年年底将降至个位数。但该公司警告称，2012年的改善速度将放缓，因为受国内和全球经济低迷的影响，新交付的速度超过了需求。

费姆斯特解释说，造成这种情况的原因是，公司开始建造投机性或“规格”建筑，因为某些市场中某些规模的建筑的空置率并没有转化为全国的普遍现象。格睿咨询预计，2012年投机性建筑将蔓延至美国16个主要市场。

他以南加州的内陆帝国(Inland Empire)为例，该地区曾经历过大型建筑短缺的问题，现在正看到50万平方英尺至60万平方英尺及以上的物流物业开发增加，因为2011年有两到三座100万平方英尺范围内的建筑正在建造，而18个月前，这种规模的建筑有10座很快就被租出去了。

Feemster说:“这是同样的‘向上交易’的思维过程，在一些特定的市场，他们实际上开始专门围绕目标空置区域建造房屋，而不是大规模活动。”“没有人会在内陆帝国建造20万平方英尺的建筑，因为已经有很多可用的建筑了。尽管空置率很小，但市场是如此之大，即使是低空置率也会转化为大量的平方英尺。”

工业展望:该报告指出，2011年工业地产的净吸收量为1.1亿平方英尺，而2010年为3400万平方英尺。

特别令人感兴趣的是，仓库/配送空间如何占总需求的四分之三，而占总库存的一半。Grubb & Ellis表示，A类物流空间是仓储和配送的一个子集，占2011年工业总库存的20%，占需求的50%。

该报告称，2012年，由于经济原因，需求将会增加，但增幅仅为约15%，达到1.3亿平方英尺。它说第三方物流将在推动a类分销行业增长方面发挥重要作用。

Feemster表示:“随着企业不断寻求外包非核心竞争力，第三方物流企业将继续在这方面发挥重要作用。”