仓储市场前景乐观

今年，几乎没有哪个行业面临的挑战比目前供应链面临的挑战还要多。然而，仓库和分销房地产市场仍然保持弹性，事实上，现在正在蓬勃发展。

虽然隔离令对仓库运营构成了挑战，尤其是汽车零部件和工业用品的仓库运营，但处理个人消费商品的配送中心(dc)的业务已经升级。“我naïve地说，这与经济和个人消费无关，因为它是，”他说Schnur史蒂夫他是杜克房地产公司的首席运营官，也是房地产领域的专家电子商务以及分布地点。

普洛斯(Prologis)东部地区总裁尼克•基特里奇(Nick Kittredge)表示:“从总体上看，考虑到疫情的严重程度，工业和物流房地产的表现明显好于其他房地产行业。”事实上，当国家开始经历经济危机的影响时，该行业的空置率已经低至4.5%新型冠状病毒肺炎还有房屋空置率——考虑到历史平均空置率为7.5%，这个数字相当可观。

底线:可用的仓库/数据中心空间非常少。因此，开发商仍持乐观态度，并继续建设新的设施，因为短期和长期需求导致需要储备更多的新面积。

市场领导者

商业地产公司世邦魏理仕据报道，截至2020年第一季度末，美国各地正在建设的仓储空间达到创纪录的3.15亿平方英尺(msf)。世邦魏理仕(CBRE)高级董事兼工业与物流研究全球主管詹姆斯•布雷兹(James Breeze)表示:“4月份这一数字降至298 msf，因为一些项目因隔离而被推迟。”

然而，随着该国重新开放，建筑工地也在增加，5月份在建项目增加到313 msf，其中104 msf(33.2%)。
已经做出了承诺。美国西海岸正在建设的仓储空间最多，为93.4 msf，其中内陆帝国以29 msf领先。

布雷兹指出:“该地区领先的主要原因是凤凰城、拉斯维加斯、丹佛和盐湖城的发展显著增加。”“所有这些市场都有超过5个msf正在建设中。”世邦魏理仕(CBRE)发现，东南部的在建仓库面积为68.1 msf，排在第二位，但该地区的预租赁面积也最多，68 msf中有45%已被租用。布雷兹说:“由于稳定的预租赁，开发对未来几个季度的空置率影响不大。”他补充说，美国东北部和中南部地区的库存明显低于西部、中西部和东南部地区。

Kittredge说:“就规模范围而言，与小型轻工业设施相比，我们看到对大型设施的需求更高，但我们对5月份小型轻工业设施的活动感到满意。”他补充说，普洛斯发现新泽西州北部市场的总体空置率不到2%。“该地区的情况非常紧张，多伦多地区目前也是如此。”

鉴于分销以外的行业正面临经济困难，Kittredge认为，可能有机会将以前没有的空间转租出去。他说:“COVID-19为某些细分市场创造了额外需求，但其他细分市场需要一段时间才能恢复到大流行之前的水平。”

疫情过后，休斯顿和佛罗里达可能成为新的热门市场。Schnur说:“由于其能源/石油相关的经济，休斯顿在大流行期间遇到了一些问题。”“佛罗里达州的情况将是短期的。它的经济很大程度上与旅游有关，一旦疫情消退，旅游业应该会反弹。”

然而，佛罗里达州的许多dc为小租户提供空间，包括办公室、陈列室和承包商空间，其中大部分在避难期间被关闭。它们不像塔吉特(Target)、沃尔玛(Walmart)和亚马逊(Amazon)等拥有高额信贷额度的大公司，因此可以更容易地度过大流行风暴。

电子商务浪潮

从积极的方面来看，专家指出了推动当今DC发展的三个因素:电子商务、逆向物流(退货)和库存增加。不断变化的消费模式，尤其是老年人的消费模式，极大地推动了电子商务的发展，这在很大程度上是因为人们无法流通。

提供全方位服务的房地产公司林肯证券集团(LEG)总裁乔尔·伯格斯坦说:“老年人通常在商店购物，但在COVID-19期间，他们转向电子商务购买商品。”“他们可能会继续这样做，因为他们很欣赏在家门口收到包裹的便利。”

由于“就地避难”，亚马逊2020年第一季度的收入增长了27%;沃尔玛的在线销售额在本季度飙升了74%;塔吉特的数字渠道销售额同期飙升了141%。“这些数字太疯狂了，”Schnur补充道。

这多层20万平方。普洛斯在纽约布朗克斯拥有的一个英尺高的仓库最近被亚马逊租用。由Prologis提供。

网上购物的激增创造了一种环境，在这种环境中，接近消费者变得越来越重要。基特里奇说:“我们的基本投资是在距离主要人口中心很近的地方购置房产。”

因此，电子商务提供商和第三方物流包括UPS、联邦快递和美国邮政在内的供应商都在加班以满足需求。在2019冠状病毒病之前，亚马逊设定了第二天甚至当天送货的黄金标准，许多数据中心都在努力遵守。

3月，当避难所升级时，产品和司机的短缺将送货时间推到了几天，甚至几个月。Duke Realty的Schnur表示:“亚马逊的品牌是‘找到你想要的任何东西，并迅速得到它。’这句格言在疫情期间消失了，当时消费者面临短缺，交货时间发生了巨大变化。”

货物流通的中断，尤其是来自中国的货物流通的中断，加剧了这种情况。这给所谓的“安全库存”的需求带来了压力，而不是在准时(JIT)场景下运行仓库。

伯格斯坦说:“我不认为电子商务和最后一英里配送的需求会让库存在大流行后恢复到零。”“在某种程度上，需求将要求开发更多的仓储产品。亚马逊和其他参与电子商务的公司已经在东北部以很高的速度吞噬空间。”

总体而言，专家们认为，许多产品将回归陆上或近岸生产，尤其是药品。“从长远来看，我认为我们不希望如此依赖中国，”Schnur评论道。

继续挑战

行业专家指出，就地避难对家庭配送的药品、杂货和餐食包产生了巨大需求。普洛斯的基特里奇表示:“消费模式已经改变，因为人们无法流通和购买基本的日常必需品。”

根据普洛斯最近的一份报告，在3月和4月，电子履行业务占新租赁业务的近40%。基特里奇说:“我强烈地感觉到，电子商务购物的趋势将继续存在，并受到那些过去不网购的人的接受的推动。”因此，普洛斯正在建造的建筑为客户提供最高程度的灵活性，以充分利用空间和自动化。

在短期内，业内人士认为，在线杂货购物和电子商务总体上将成为仓储和配送空间的市场驱动力，因为现有的实体零售基础设施并不是为在线杂货配送或电子商务履行而设计的。基特里奇说:“这是一个不匹配的问题，我们正处于解决这个问题的第一局。

普洛斯的报告发现，冷藏仓库的面积增长了约15万平方英尺。在城市和郊区，配送都具有挑战性。Kittredge说:“这些都可以放在新泽西州北部的Meadowlands或纽约的Bronx，甚至是宾夕法尼亚州的Lehigh Valley, 90分钟车程，在那里你可能会看到一个区域DC的大小从50万msf到1 msf不等。”

Kittredge补充说，这样的数据中心将被设计成适应更高的SKU量和自动化以增加营业额。换句话说，消费者不再需要将Instacart购物者送到现有的杂货店来完成在线订单，而是可以从专门为此目的设计的DC接收他们的货物。

市场前景

总体而言，行业专家认为DC/仓储市场的长期前景是积极的。Bergstein透露，LEG正在收到客户对规模约为3 msf的项目的请求。他说:“我们接到经纪人和用户打来的电话，想知道我们多快能把房子盖好。”

同样，长期前景的主要原因是电子商务。世邦魏理仕的布雷兹说:“即使在新冠疫情之前，我们也预计电子商务占零售销售额的比例将在未来十年稳步上升，但随着大流行，我们相信这将以更强劲的速度发生。”
消费者，尤其是城市和郊区的消费者，已经习惯了一天、当天和两天的配送方式。Bergstein说:“他们不想为他们的货物等一个星期。

林肯股份集团(LEG)位于纽约长岛希克斯维尔的19.5万平方英尺仓库/DC设施效图。该设施占地9英亩，将成为物流和电子商务零售商的最后一英里DC。韦伯·马尔科姆提供。

因此，超本地实现正在作为一种补救措施出现，但现在它没有自己的一系列挑战。虽然消费者想要快速购买商品，但他们不想要最后一英里的dc(平均1万到5万平方英尺)。还有关于分区和增加交通的问题。Bergstein说:“挑战在于数据中心最终能多接近最终用户?”

一个解决方案是利用现有的空置零售商店，因为纽约市的商店空置率特别高。伯格斯坦建议:“这些可以作为DC或枢纽中心。”“在这里，卡车可以放下更大的包裹，反过来，这些包裹可以被分解，然后由后面有车厢的自行车运送到最终用户手中。”

事实上，在许多市场，特别是填充市场，仍然缺乏可用的设施空间。世邦魏理仕的布雷兹发现，人们对尚未上市的设施越来越感兴趣，尤其是那些已申请破产的零售商占据的场所。他说:“许多居住者都在给房东打电话，在这些空间上市之前就表达了他们的兴趣。”