美国工业和物流房地产市场的基本面预计将保持稳定

在其最近发行的“美国总部位于洛杉矶的工业房地产公司世邦魏理仕指出，美国工业和物流(I&L)市场可能会发生一些重大变化。

世邦魏理仕发现的一个关键结论是，预计2020年的吸收增长将有限，可用供应量预计将超过需求2,000万至3,000万平方英尺，占工业总库存的0.2%，这是自2008年经济衰退以来的首次，而租金增长将上涨5%，空置率预计将在明年保持在历史低点附近。世邦魏理仕表示，空置率可能会略有上升。

世邦魏理仕写道:“尽管工业和物流市场有所疲软，但由于电子商务的持续渗透和对物流空间的需求，整体基本面将保持强劲。”“租金增长将受到新建设施和填充物业的推动。尽管存在与贸易相关的风险，但有弹性的消费者支出将提振I&L市场，并减轻依赖港口活动的主要枢纽的关税影响。”

世邦魏理仕(CBRE)指出，预计2020年美国工业市场将发生重大变化，包括在几个市场极低的空置率和有限的空间选择下，吸收收益将难以实现，这将导致净吸收率低于前几年。根据坊间传闻，世邦魏理仕指出，目前的房屋更新率高于正常水平，尤其是在空置率最低的市场，这种情况在短期内会继续(如果不是加速的话)。

报告称:“随着电子商务的渗透继续影响供应链，市场将保持稳定。”“随着租户的运营变得越来越复杂，外包将受到高度关注，为第三方物流行业的增长铺平道路。”

至于预期的租金上涨，世邦魏理仕表示，在供应受限的市场上，新产品和填充工业空间将推动租金上涨，并补充说，高质量的第一代A级仓库空间通常会产生租金溢价，而由于电子商务企业努力提供当日送达服务，对小于12万平方英尺的轻工业仓库的需求将会增长。

世邦魏理仕说，轻工业仓库的租金在过去五年里上涨了30%，大型仓库的租金同期上涨了15%，由于空间仍然紧张，预计明年轻工业仓库的租金涨幅将保持不变。

世邦魏理仕工业与物流研究副总监Matt Walaszek在接受采访时表示，虽然供应在本轮周期中首次赶上了需求，但这并不令人担忧，实际上可以被视为一件好事。

“市场不会像过去那样吃紧，”他说。“话虽如此，洛杉矶等市场的空置率仍然极低，那里几乎没有空置房屋。但并非所有市场都是平等的。在一些中西部市场，由于供过于求，房地产市场正在走软。我们确实看到未来需求依然强劲……并将推动租金进一步增长。”

他说，租金增长将受到两个不同因素的推动。

第一个与新产品的交付有关，这要求更高的租金，第二个是最后一英里和轻工业设施的增长，在租金方面要求更高的溢价，并推动它向前发展。他说，预计租金将增长5%，这与前几年的预测一致，但增幅略低，但仍保持强劲。

当被问及在空置率最低的市场中，更新率高于正常水平背后的因素是什么时，Walaszek表示，这与空间选择有限的市场有关，一些市场的条件仍然紧张。在这些市场中，世邦魏理仕看到的更新率高于平均水平，工业租户正在更新他们的空间，而不是搬迁或扩大他们的足迹。

他说:“这是过去几年出现的一种趋势，我们预计这种趋势将在2020年继续下去。”“我们确实看到了这一点，也从我们的经纪人那里听到了这一点……我们预计空置率将保持在5%以下，这将推动更多的续订。”

据Walaszek说，目前美国一些最紧张的市场是新泽西州北部、芝加哥，以及底特律和印第安纳波利斯、内陆帝国和迈阿密等二级市场。

在谈到报告关于预计2020年供应将超过需求的发现时，Walaszek表示，可以将范围缩小到少数几个子市场，包括伊利诺伊州的Joliet。在亚特兰大北部和达拉斯的部分地区，那里有很多市场可供选择，很多项目正在建设中，即将上线。

“如果你看看整个美国市场，就会发现不存在巨大的失衡，”他说。“但在一些特定的次级市场出现了一些疲软。总的来说，没有理由担心。更多的供应是一件好事，因为它为居住者创造了更多的选择。

未来，对小于12万平方英尺的轻工业仓库的持续需求将保持不变，这在很大程度上是由于电子商务公司和其他公司对最后一英里物流服务的巨大需求。

他说:“挑战在于，这一领域的可用性有限，这将是一个挑战，并将推高这些设施的租金。”他说:“这一领域的需求将持续强劲，尤其是随着送货时间进一步缩短，消费者已经习惯了次日、当日、甚至下一个小时的送货。”“这肯定会推动美国各地靠近人口聚集区的轻工业需求增加。”