工业地产现状:关键时刻到了

仓库和配送中心(dc)近年来发生了巨大的变化。传统的仓库曾经是一个事后的想法——一个巨大的建筑，唯一的目的是储存货物，藏在一些偏远的地方。然而，今天的强劲，电子商务驱动型经济已经使人们对物流房地产的看法发生了重大转变。

跨国物流房地产投资信托公司普洛斯(Prologis)资本配置董事总经理丹•莱特(Dan Letter)表示:“在一些地方，当日送达正演变为一小时送达，消费者坚持要求有更广泛的商品选择和可用性。”“因此，选择市场和房产现在是商业上的关键决策，青睐靠近城市中心的黄金地段的高质量空间。”

Prologis和其他分析工业房地产市场的公司发现，电子商务占到dc新租赁的20%左右，而五年前这一比例还不到5%。“这种增长的一个原因是，”信中写道，“在线零售商每10亿美元的在线销售额平均需要大约120万平方英尺(msf)的空间，这是传统实体零售商所需配送中心空间的三倍。”

从本质上讲，零售商希望供应链策略能够以具有成本效益的方式保持商店货架的库存，并满足电子商务日益增长的服务需求。

“很明显，没有一种规模或一种供应链战略适合所有人，”他说杰森Tolliver他是高纬环球(Cushman & Wakefield)美洲物流和工业研究主管。“同样明显的是，在网络世界的范式中，零售商与客户的互动通常发生在零售商的网站上和客户的家门口。因此，考虑到这一点，开发强大、灵活、反应迅速的最后一英里网络，能够在日益紧张的时间窗口内始终如一地满足交付承诺，将仍然是开展业务的重要组成部分。”

比尔维克斯曼他是租赁和咨询公司工业和物流执行副总裁世邦魏理仕赞同的。他说:“第二天和当天送达的现象促使企业建立最后一英里网络。”“这通常采取中心辐射式分销网络的形式，比如新泽西州的一个区域中心，它将包裹过滤到纽约市、长岛、康涅狄格州或其他地方的卫星DC。对配送空间的额外需求来自支持公司，如快递服务、第三方物流和包装公司。”

但由于需求如此之大，可用空间并不一定已经准备好了。检查供应链的公司需要了解他们在选址方面面临的挑战。的确，地理位置可能是最重要的，但这可能是有代价的。

火热但谨慎的市场

虽然看起来有这么多的需求，但电子商务应该处于其增长周期的高峰期。然而,安博中国观察到，该行业仍处于扩张的早期阶段，只是呈上升趋势。同样，世邦魏理仕发现，在2017年敲定的50个最大的工业租赁中，约43%来自电子商务公司。他们说，虽然这个数字很高，但这表明还有增长的空间。

电子商务的发展有很多例子。其中包括杜克现实公司(Duke Reality)去年11月宣布与家居用品电子商务公司Wayfair长期租赁德克萨斯州兰开斯特(Lancaster)一处874,566平方英尺(约合84566平方米)的DC大楼。

考虑到围绕电子商务热潮的所有宣传，分析师们特别指出，去年是美国工业房地产租赁活动的又一个丰收年。戴德梁行据报道，市场共吸收了2.463亿平方英尺(msf)。托利弗说:“市场现在已经连续四年记录了超过240平方英尺的吸纳量，这是有史以来最强劲的记录。”最大的租赁需求发生在达拉斯/Ft。沃斯，亚特兰大，南加州(内陆帝国)，芝加哥和宾夕法尼亚州I-81/I-78分销走廊。他说:“它们加起来占总净吸收的38%。”

与此同时，分析师报告称，2017年全国所有产品类型的工业空置率约为5%。托利弗补充说:“这是有记录以来的最低水平，中西部和南部的市场状况正在收紧。”

亚伦Ahlburn全球商业地产公司仲量联行(JLL)工业和物流研究董事总经理李国强(li li)指出，仅在2017年第四季度，就吸收了近80平方英尺的工业用地。他说:“这比2014年、2015年和2016年同样强劲的第四季度还要强劲。”“由于空置率低、沿海壁垒和电子商务的持续增长，我们看到需求正在从主要城市蔓延到第二和第三市场。”

根据Ahlburn的说法，这包括克利夫兰和俄亥俄州哥伦布市等市场;印第安纳州的印第安纳波利斯,;肯塔基州路易斯维尔市。以及田纳西州的孟菲斯。仲量联行报告称，哥伦布市正在建设超过3.2平方英尺的投机产品，空置率仅为4.4%。

选址咨询公司Biggins Lacy Shapiro & Co.的工业和供应链实践负责人项目总监米歇尔•科默福德表示:“根据运营和业务的不同，在两天内将货物送到所有美国人手中可能就足够了。但是，如果你是亚马逊，或者试图与亚马逊竞争，那么你的目标是能够更快地将货物送到大多数美国人手中——最终是在几小时内。”

虽然这样的需求为投机DC空间创造了完美的环境，但Comerford强调，许多开发商仍持谨慎态度。她补充称:“对许多国家来说，在10年前的衰退之后，这是一次漫长的复苏。”“许多人发现自己有多余的空间。”

大卫·伊根世邦魏理仕(CBRE)工业和物流研究全球主管表示赞同。他表示:“在本轮周期的早期，即2010年至2013年，大部分不平衡是由于市场正在消化经济衰退遗留下来的过剩空间。”“然而，即使在这些空间被吸收之后，需求水平仍然如此之高，以至于开发商无法跟上。”他将其归因于多种原因，最明显的是更严格的融资、更严格的权利程序、更不利于制度和风险的发展社区，以及缺乏合适的土地。

虽然这些问题中的大多数仍然存在，其中土地问题是最大的问题，但分析人士报告说，开发管道已经改善。一些开发商正在利用棕地，包括“废弃”的购物中心，来建造商业中心。

事实上，亚特兰大的Seefried工业地产公司就是这种情况，该公司受聘为亚马逊建造一个数据中心，这是亚马逊在俄亥俄州北部的第二个数据中心。Seefried位于俄亥俄州北兰德尔(North Randall)一个占地69英亩的前购物中心，目前正在建造一个耗资1.77亿美元、占地85.5万平方英尺的华盛顿特区，预计将于今年下半年开业。据Seefried说，这个位置提供了两个关键因素:靠近人口和可用劳动力。

土地限制促使其他公司发挥创意，比如Prologis，该公司正在开发乔治城十字路口(Georgetown Crossroads)，这是一个三层楼高、面积59万平方英尺的物流中心，计划于2018年第三季度完工。这是美国首个此类建筑，该建筑将在第二层设有通往装货码头的卡车坡道，第三层设有可使用叉车的货运电梯，用于轻型仓库作业。

“虽然多层仓库在亚洲很常见，Prologis也在那里开发了许多设施，但在美国这是一个全新的概念，”Letter说。“随着城市密度的增加，土地变得越来越有限，开发商面临的挑战是在离最终消费者更近的地方开展业务。”

时间表和市场

然而，一些市场尤其具有挑战性，尽管它们在基础设施(高速公路、铁路、港口通道)和靠近人口中心方面具有巨大优势。

“在芝加哥、新泽西北部、南加州、亚特兰大和达拉斯等市场，开发商控制着大部分土地，因此地价非常高。科默福德说:“尽管一些投机性建设正在发生，但其速度跟不上这些地区的需求。”

“平均而言，我们看到大多数内陆市场的空置率较高，在5%到10%之间，而沿海市场的空置率低于3%，”Ahlburn报告说。“这些市场土地有限，人口密集，而且有进入者
仓库和配送租户需要更大的屏障
建筑足迹。”

世邦魏理仕的伊根发现，供应问题最严重的市场位于西海岸，包括奥克兰、核桃溪、洛杉矶和奥兰治县。“所有房屋的空置率都不到2%，”他说。“这些市场需求量很大，因为它们完美地结合了众多人口、强大的消费者基础、重要的港口基础设施，以及可供新开发的土地稀缺。”

与此同时，世邦魏理仕在新泽西州北部、新泽西州中部、佛罗里达州南部、西雅图和萨凡纳等其他沿海市场也看到了类似的动态。主要的内陆港口市场，如芝加哥、宾夕法尼亚州东部和达拉斯/沃斯堡，也有很高的需求，但有更多的土地。因此，它们的空置率不像沿海地区那么低，尽管与历史相比非常低。

此外，DC离市中心越远，土地越便宜，DC的规模也越大。“例如，在距离纽约市约30英里的地方，数据中心的面积在20万至40万平方英尺之间。世邦魏理仕工业和物流执行副总裁明迪•利斯纳表示。“它们甚至更大，沿着宾夕法尼亚州的I-78/I-81走廊，面积超过100万平方英尺，这是东北地区的主要区域分销中心。”

相比之下，“最后一英里”——也就是一些人所说的“最后触碰中心”——通常在4万到6万平方英尺之间。她补充说:“如果它们位于城市密集的地区，情况尤其如此，因为那里的土地非常宝贵。”

网络提示

尽管面临种种挑战，但业内人士建议物流管理高管在评估分销网络时，应关注一些关键变量。万博2.0app下载丰富的汤普森负责仲量联行供应链和物流部门的他建议关注以下三个因素:运费、劳动力、客户服务要求。

汤普森表示:“货运成本通常是数据中心最大的运营成本，2018年将增长10%。”“这是一个很大的增长，这是由产能紧缩和运营商成本增加所驱动的。货运成本的增加将促使企业倾向于拥有更多的设施——离客户更近。”

高纬环球的托利弗建议物流运营商提前计划，并与战略房地产合作伙伴合作，这些合作伙伴可以帮助评估快速变化的市场的当前和未来状态。

“全渠道购物、科技、实体体验式零售的进步，以及协调供应链功能的需求，将继续对物流房地产的需求产生广泛影响，”托利弗补充道。“尽管供应链战略将一如零售商所追求的那样多样化，但很明显，物流正在成为一个收入驱动因素，高速配送中心越来越被视为零售商业务的战略资产。”