仲量联行的研究强调了电子商务收益与工业净额之间的联系

总部位于芝加哥的工业房地产公司最近发布了一项研究仲量联行显示出净高的增加(通常被认为是从最低的悬挂天花板物体的地板到底部测量的英尺数)与电子商务活动之间存在明显的联系，这可以追溯到21世纪初的互联网热潮。

仲量联行指出，自互联网繁荣以来，电子商务占零售总额的比例年增长率为15.6%，而2018年交付的建筑平均净高为33.6英尺，增长了18.1%。

该公司解释说，更高的净高增加了更多的立方容量，允许存储更多的托盘产品，有助于降低每平方英尺的占用成本。它补充说，另一个好处是能够利用夹层空间进行存储，因为夹层空间通常被使用电子商务租户可以在设施内使用两倍或三倍的可用存储空间。

虽然电子商务租户被视为净高增加的先行者，但仲量联行观察到，其他行业也在利用额外的垂直空间。该公司表示，在最近的交易中，它看到在更大的大都市地区建造了更高的仓库，那里的空间溢价更高，租金也更高。
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在一次采访中，Mehtab Randhawa仲量联行(JLL)副总裁、美国工业研究部主任张瑞秋(michael michael)列举了租户利用净高增加的不同方式。

Randhawa说:“额外的存储空间和未来的成本节约是租户的两个主要好处。“仓库技术的进步，可以从更高的货架上取货，帮助租户实现了垂直存储。在一些新开发项目中，我们看到开发商正在建造40英尺高的透明设施。大仓库的用户通常会签订长期租约——虽然租户可能不会在第一年使用额外的空间，但在未来，这给了他们最终垂直扩展机架的选择。”

Randhawa说，从成本的角度来看，租户垂直增加存储容量(立方英尺)通常比水平租赁额外的空间更便宜，效率更高，并补充说，横向扩展会增加租金成本，并且需要土地来扩展建筑物。

当被问及仲量联行是否看到越来越多的客户要求增加投机开发的平均净高时，Randhawa表示，大型开发项目的房东今天正在推动在36-40英尺范围内建造。

“从开发商的角度来看，这是一笔额外的成本，但市场上有租户的需求，”她说。“美国新交付的投机预租率稳定在25-28%的范围内，这表明这些更高的设施正在被租户租用。过去被认为是高净高的24-26英尺已经不再合适了，租户们正在寻找净高38-40英尺的空间。从美国的开发管道来看，我们看到最近交付的建筑物和正在建设的建筑物的平均净高有所增加。即使租户今天可能不需要更高的净高，额外的空间也可以让建筑物在未来保持相关性。”

仲量联行指出，随着对净高的需求持续增加，一些工业房地产开发商正在寻求将新建筑的净高提高到40英尺，宾夕法尼亚州东部和中部、内陆帝国和新泽西州是平均净高最高的主要市场。

除了提高清晰的高度外，还解决了其他问题，以满足对更新和更复杂的仓库和配送中心日益增长的需求仲量联行2018年9月的研究包括:无线技术和实时跟踪;一个超连接的设施;新型叉车;长高的;拾取技术，与拾取速度相关的技术，如自动机器人或穿梭车和新的拾取技术;通过太阳能电池板、LED照明和凉爽的屋顶系统等，建筑的可持续性取得了长足进步;通过适当的照明、空气质量传感器和温度控制等措施，以人为本的设计越来越重视工人的生活质量;土地灵活性，如额外的卡车存储或物理建筑扩建;和超级平坦到倾斜的地板，以实现更高的效率。