普洛斯指出，物流房地产的可持续增长模式仍未改变

总部位于旧金山的房地产投资信托公司Prologis最近发布的一份报告指出，第三季度工业房地产市场的市场状况稳定。

这份题为“物流活动趋向可持续增长”的报告强调了Prologis IBI的主要发现，这是一项关于客户情绪的季度调查。IBI指出，Prologis所称的正常化环境正在远离2018年创下的不可持续的高活动水平”(第三季度IBI指数为60;读数为50或更高表明增长正在发生):
-经营状况保持良好，市场空置率接近4.5%;
-净吸收量为2.25亿平方英尺(MSF)， 2019年完工量为240平方英尺，市场空置率接近目前4.5%的历史低点;和
在过去四个季度开始的美国开发活动中，约有一半集中在六个低门槛市场，这进一步降低了供应风险，再加上较小的多市场分销中心的供应增加

在物流活动趋于正常化的时候，普洛斯指出了潜在的需求驱动因素，宏观经济状况普遍放缓，因为领先的经济状况显示出持续的稳定增长，失业率降至50年来的最低点，消费者信心仍然很高，近几个月来经历了“有控制的下降”，而消费仍然处于强势地位，是经济增长的驱动力和物流需求的结构性驱动力。

Prologis研究副总裁梅林达·麦克劳克林(Melinda McLaughlin)在接受采访时表示，IBI的结果代表了2019年主题的延续，即事情继续回归正常和可持续的健康增长水平。

她说:“IBI读数为60代表着健康和可持续的增长，我们将其与2018年进行了对比，因为2018年对物流房地产来说有点异常。”“这是因为关税影响等因素导致了物流仓库的疯狂活动，这是无法长期持续的。我们看到IBI在2018年底达到70的峰值，然后在今年全年回落到更可持续的60水平。它确实在这个水平附近徘徊，这表明持续增长，但更符合业务扩张的计划进展，而不是有人试图应对一种新的、计划外的情况。”

虽然IBI指数略有下降，但McLaughlin重申，就物流设施的货物流量而言，目前的水平反映了强劲而健康的增长，Prologis将其与利用率相结合。

她解释说，这种配对显示出一种非常相似的模式，这与Prologis从客户那里收到的定性反馈有关。

“利用率同样在2018年底达到峰值，”她说。“如果你急于在任何形式的关税征收之前吸收进口，你的仓库就会被塞满。我们看到利用率上升到87%，这是不可持续的高水平。但是，如果你考虑到货物流入你的设施，你需要为人员，叉车和其他机器提供空间，并且需要空间来流动。2019年，这一比例又回落了，我们看到这一比例徘徊在85%到86%之间，这是一个非常健康的水平。如果我们开始看到它下降，那将表明存在一些影子空间，因此客户可能拥有比他们需要的更多的空间，但这根本不是我们今年看到的情况。看起来一切都处于非常健康的增长模式，非常可持续，符合经济学家对今年GDP增长2%至3%的预测。”

当被问及为什么过去四个季度开始的美国开发活动中有一半集中在六个低门槛市场——达拉斯、休斯顿、芝加哥、亚特兰大、宾夕法尼亚州和内陆帝国(东部)——时，她将其归因于两个因素。

一是大多数市场的空置率已降至历史最低水平，即使在一些可能具有历史相对较高空置率的较小市场也是如此。

麦克劳克林说:“在洛杉矶，建房非常困难，需求很大，空置率稳定在1%左右。“还有像哥伦布这样的市场，土地多一点，建筑更容易，历史上可能是个位数以上。我们看到今天的空置率，许多都市区的空置率低于5%。当你有健康的市场环境时，它显然会刺激租金增长，这对发展很有吸引力。在这些较小的市场中存在着纯粹的发展经济学，那里有需求。为了使空置率降至这个水平，你必须有一些需求增长。”

更重要的是，McLaughlin补充说，Prologis看到大量资本流入物流房地产行业，希望投入工作，导致寻求收益和机会的一个方面，并不是每个人都只能在顶级市场中发挥作用，而是在更广泛的市场中寻找机会，这分散了一点供应风险。