提问:Walter Kemmsies，仲量联行经济学家和首席策略师

万博2.0app下载集团新闻编辑杰夫·伯曼最近采访到沃尔特·Kemmsies工业房地产公司的经济学家和首席策略师仲量联行．他们的谈话内容广泛，涵盖了各种话题，包括新型冠状病毒肺炎关于物流和供应链运营，库存管理的转变，以及为什么现在是进入工业房地产的大好时机等等。他们的谈话记录如下。

万博2.0app下载物流管理:由于COVID-19, 6月中旬全球各地的取消或“空白”船舶暂停航行会产生什么影响?

沃尔特Kemmsies:目前，有31%的航次受到了影响。我们从一个采购组织获得这些数据，该组织发布并监控所有(集装箱航运)联盟的服务。每周大约有420艘货船从亚洲、中东、欧洲和北美贸易航线的各个港口起航。这占世界贸易的90%。就你在未来五周所看到的情况而言，有几周将有20%的航次被遗漏或作废，有时可能高达38%。问题是，来自中国的巨大供应冲击基本上减缓了许多制造业……随着中国恢复生产，它在全球范围内表现出来，以至于所有人都必须重新开工，这造成了需求冲击，需求冲击的问题是，它们可能造成额外的供应冲击，并不断产生影响。原因是，如果你继续观察世界上所有国家的病毒曲线，它们并不是同时变平的。因此，随着世界努力克服这场大流行，也有一些冲击，对于远洋承运人来说，他们在影响和问题方面有更多的计划。

LM:那其他交通方式呢?万博ag客户端app

Kemmsies:很明显，航空公司取消了客运航班，失去了大量的航空货运能力。DHL、联邦快递、UPS和其他公司已经没有了以前的所有应急处理能力。客运航空公司增加的运力对航空系统非常重要，因为平均而言，航空货运公司的运力超出了它们的承受能力。所以，当一艘船坏了，就会导致空运班次，人们很难找到空运舱位来运送他们的货物。

LM:您如何看待各国将如何重新开放各自的经济?

Kemmsies:在美国国内，一些州长已经宣布，他们将按照白宫的指导方针分阶段重新开放。在乔治亚州，州长说:“我决定如何运作，我制定法规，地方政府不能篡夺我的权力，因此在乔治亚州，一切都是一致的。但一些公司表示，在一些州，甚至从县到县到县或州到州的情况都不一致。一个州所谓的重要产业，另一个州可能不是。所以，如果我在州A买一些重要的东西，然后把它运到州B，当我到达州B时，发现它不是一个关键行业，我现在该怎么储存或仓库它?各州、县和联邦政府的决策不一致，谁可以公开，谁不能公开，而且没有很好地协调;这些是突然出现的操作问题。

LM:COVID-19的许多不幸副产品之一是运输时间变长。我们应该如何看待库存管理，因为这似乎是非典型的事情?作为后续措施，港口和海运公司被要求延长货主的运输时间。这是如何被接受的，它增加了多少成本?

Kemmsies:是的，这会增加成本。问题是，你需要持有的库存数量从2美元库存等于1美元销售额，下降到1.20美元库存到2010年的1美元销售额，这是电子商务真正起飞的时候。当这种情况发生时，我们看到库存与销售比率上升，因为你可能大概知道你要卖多少，但你不知道你要卖到哪里，所以你需要确保你达到了第二天或当天交货的目标，所以你在更多的地方拥有更多的库存。从2010年到2015年，库存销售比从1.20上升到1.40。2016年，我们看到了工业地产的大爆发，主要是配送中心和仓库，以支持电子商务，由于效率的提高，比率下降到1.30:1.25。虽然这看起来是一件好事，但这并不是因为有很多理由保持库存:部分原因是你不知道需求会如何，所以你在越来越多的地方保持库存，你也不太能容忍商店里的库存，比如卫生纸，或者你去Instacart下单，购物者却说第二天就没有了。这表明库存不足以应对需求冲击，现在出于安全考虑和安全库存，你需要持有更多库存。如果你在两周内买到东西，现在可能需要三周或四周，这样你就没有库存了，这是一件非常糟糕的事情，因为如果我去你的商店，我买不到我要买的一半东西，我就会去另一家商店，不再去你的商店。

LM:那么，这意味着什么呢?

Kemmsies:我认为，这个国家对库存的容忍度已经消失，支持库存的理由也消失了，同时也因为我们面临的供应链问题，尤其是涉及到人们试图防止COVID-19传播的问题。这导致了更长的在途库存和更随机的库存到达率。你会怎么做呢?你点了更多

LM:到目前为止，我们讨论的这些事情对工业房地产意味着什么?

Kemmsies:主要原因是，在工业房地产中，大多数向消费者销售的人需要有更大的足迹来容纳更多的库存，工业房地产得到了一些不同的事情的支持，包括向电子商务的转变，以及由于供应链中持续的运营问题而需要更多的安全库存。另一件需要考虑的事情是，如果我们开始转移或改变中国作为供应来源，我们可能必须仔细和谨慎地考虑最佳库存持有，因为更长的和更复杂的供应链要求你持有更多的安全库存，而更长的库存在运输中，你需要更多的库存。也就是说，如果说目前房地产行业有什么值得投资的地方，那就是工业领域。

LM:2019冠状病毒病在许多方面导致了零售季的流失，非必需品的返校商品打折，零售商在下半年取消了订单，还有一些人在经济上无法下订单。考虑到COVID-19的长度和范围，这在许多方面都是新领域。人们应该如何从物流和供应链的角度看待这一点，因为它与工业房地产有关，它对新的或未来的常态意味着什么?

Kemmsies:在看待这个未来常态的时候，我看到了各种快速荒谬的猜测，所以让我们坚持一些事实。电子商务在零售支出中所占的份额从2010年前的几个百分比开始增长，当时它是一种目录销售，2010年亚马逊表示，我们将保证第二天送货。这改变了游戏规则。在过去，它是西尔斯和通用商品，后者的商品范围有限，而前者的商品范围更广。它确实是电子商务的第一种形式，但它是p-comm，邮政商务。亚马逊所做的事情与目录类似，但一旦它保证次日和当日送达，它就会成为百货商店销售的竞争对手，代表着零售业的重大转变。到2019年，电子商务占零售总额的10%-12%，去年我们认为到2030年将达到30%，但你猜怎么着，我认为我们今天达到了30%。电子商务如火如荼，对工业地产的需求也在那里支撑着它。

LM:是否有一种方法来衡量旺季的前景，或者在这一点上太难衡量?

Kemmsies:让我们看看GDP。当我们完成所有这些工作时，GDP的最高水平将是2019年第四季度，按实际价值计算为19.2万亿美元，而实际的名义价值将更高，因为它不计入通货膨胀值。下一次我们回到这种真实的活动水平，最早将在2021年第四季度。但最大的问题是，我们什么时候能回到那个数字，当我们回到那个水平时，活动的组成是什么?这太难讲了。30%的零售销售额已经通过电子商务实现，如果这一比例保持在这一水平，与几周前10%-12%的比例相比，将是一个截然不同的世界。这有很多影响，从路上的汽车数量到去杂货店和购物中心的人。这是一个完全不同的世界，现在对数据来说也是颠覆性的。