普洛斯将通过260亿美元的全股票交易收购杜克房地产

后最近一次提议是在5月初，但遭到了拒绝总部位于旧金山的房地产投资信托公司Prologis表示，该公司最终完成了交易，宣布已达成最终合并协议，收购位于印第安纳波利斯的杜克房地产公司(Duke Realty Corporation)，该公司是一家可持续工业房地产开发公司，也是最大的国内物流REIT(房地产投资信托)。

普洛斯管理人士说，这笔交易价值约260亿美元，是一笔全股票交易，包括承担债务，普洛斯和杜克的董事会一致批准了这笔交易。他们还说，普洛斯将持有Duke Realty约94%的资产，并退出一个市场。

普洛斯是全球最大的工业房地产公司，根据其网站，在19个国家拥有或投资于全资或共同投资的房地产和开发项目，预计总面积约10亿平方英尺(9300万平方米)。普洛斯向约5800名客户租赁现代物流设施，主要涉及两大类:企业对企业和零售/在线履行。Duke Realty在19个主要物流市场拥有并运营约1.649亿平方英尺的可出租工业资产。

根据普洛斯的说法，在拥有和管理的基础上进行的收购包括以下内容:

• 在美国19个主要物流地区拥有1.53亿平方英尺的经营物业;
• 1100万平方英尺的开发正在进行中——预计总投资约16亿美元;而且
• 1228英亩自有土地和可选土地，扩建面积约2100万平方英尺

在今天早些时候的电话会议上，Prologis联合创始人、首席执行官兼董事长Hamid R. Moghadam表示，Prologis对杜克大学感兴趣已经有一段时间了，他补充说，他非常尊重杜克大学董事长兼首席执行官Jim Connor和他的管理团队，以及他们多年来建立和策划的投资组合。交易完成后，Connor将加入普洛斯董事会。

他表示:“这些资产在物理质量和市场选择方面与我们具有高度互补性。”“我们追求这次收购的主要原因是，从公司客户和股东的长期增长角度来看，这次合并非常有意义。我们对客户创新的关注创造了一个平台，在这个平台上，资产表现得更好。我们的并购历史清楚地表明，我们有能力将资产和人员整合到我们的业务中，并在收购的投资组合中释放额外的价值。”

普洛斯首席投资官Gene Reilly在电话会议上表示，Duke Realty投资组合位于美国主要市场的首选子市场，包括南加州、新泽西、南佛罗里达、芝加哥、达拉斯和亚特兰大。

他说:“杜克多年来在重新定位业务方面做得令人印象深刻，该公司作为最佳开发商之一的历史现在反映在其资产质量和地理位置上。”长期以来，杜克大学的投资组合一直被认为是一流的，杜克大学的团队也是如此。这次收购扩大了我们现有的联系，有239个杜克客户，并为我们介绍了557个新客户。也就是说，我们的前20名客户名单不会有实质性的变化。在过去的10年里，我们已经整合了几个大型房地产投资组合。我们每次的表现都超出了预期，我们的实地团队和公司职能团队在每次情况下都变得更加强大。”

虽然这笔交易即将完成，但在5月份杜克拒绝了普洛斯之前的收购要约时，情况似乎并非如此。

在5月10日致Duke Realty首席执行官Connor的信中，Prologis的Moghadam表示，Prologis非常有信心，将Duke纳入公司“将在长期内为两家公司的股东带来更高的价值”，并列举了各种好处，包括:高度战略性和互补的组合;普洛斯平台创造的增量价值;外部增长增强;以及显著的协同效应。

他告诉康纳，虽然普洛斯更愿意继续私下与杜克大学合作，以使两家公司的股东都受益，但“这种方法显然行不通”，这导致普洛斯“得出结论，公开的方法可能对所有人都更有建设性。”

当时，杜克大学认为普洛斯的出价不够。但杜克大学明确表示，这一提议是不够的。

该公司在一份声明中表示:“正如我们在过去几个月的讨论中一再向普洛斯表明的那样，根据其受托责任，我们的董事会已经仔细评估了普洛斯的提案，我们仍然愿意探索各种途径来实现股东价值最大化，我们认为，最新的报价与之前的提案几乎没有变化，在这方面是不够的。”“基于我们一流的工业仓库投资组合、世界一流的组织和以增长为导向的战略计划的执行，我们为股东带来了卓越的回报。我们的业务稳健，势头强劲，在役率和稳定入住率的创纪录水平以及我们开发管道的可观租赁成功都证明了这一点。我们将继续推动可持续的价值创造，并相信我们有能力在未来几年为我们的股东实现FFO、AFFO和股息的持续两位数增长。”

全球商业地产公司高力国际(Colliers International)执行副总裁沃德·里士满(Ward Richmond)最近在领英(LinkedIn)上发帖称，投资关键市场的高质量工业地产是明智之举。

他写道:“很少有公司像杜克(更不用说普洛斯了!)这样拥有稳定的、定位良好的工业房地产资产组合(110%是租赁的?)“如果我有普洛斯的钱，我也会做同样的事情!”

里士满补充说，他一直在鼓励高力国际的租户客户认真考虑购买而不是租赁，并补充说，那些一直在这样做的人“在我们说话的时候正在互相击鼓”，因为在某些市场，租金的续期率翻了一番。

里士满说:“通货膨胀、全球冲突、流行病、在家工作、供应链中断似乎都指向一个方向:拥有和控制尽可能多的工业地产(大盒子、最后一英里、填充、港口、多式联运、卡车码头、卡车停车场)，如果你想保持简单——购买(或试图购买)难以捉摸的工业用地，并持有它，同时决定需要建造什么创新的新设施，将你的业务提升到一个新的水平。”