世邦魏理仕报告称，全球主要物流租金仍在上涨

鉴于目前强劲的经济前景，有理由认为随后会有各种各样的收获。商业地产公司世邦魏理仕(CBRE)最近发布的一份报告强调了其中一个关键问题，报告的主要论点是，截至3月31日的一年中，全球主要物流租金出现上涨，这在很大程度上是由于全球经济改善，以及实体店和网上购买商品的需求增加。

这份题为《2018年全球工业和物流优质租金》的报告将优质物流租金定义为“在每个市场的最佳位置，拥有最高质量和规格的工业配送空间的最高租金”。该公司发现，在截至2018年3月31日的一年中，这些租金每年上涨3.2%，超过了前12个月的水平，后者主要物流租金上涨了2.2%。

世邦魏理仕全球工业与物流研究主管David Egan表示:“这是一个积极的迹象，表明在美国工业与物流房地产市场开始从衰退中复苏大约六年后，我们仍能看到全球增长。”“这强调了一个理论，即电子商务驱动的物流设施需求已经在这个市场上产生了根本性的转变，为入住率、租金和其他指标建立了新的基准。”

世邦魏理仕在研究中考察了全球71个物流中心的租金。世邦魏理仕(CBRE)根据本地单位每年主要租金的年度变化百分比对十大增长最快的市场进行了排名，包括:温哥华，21%;北京,19.8%;奥克兰,14%;西雅图,13.4%;布达佩斯,11.1%;伦敦,10%;新泽西州，9.5%;蒂尔堡/埃因霍温/ Venlo, 9.5%;巴黎,8.3%; and Manchester/Liverpool 8%.

世邦魏理仕表示，在其追踪的71个全球中心中，49个主要租金同比上涨，11个下降，11个保持不变。

世邦魏理仕的数据显示，EMEA(欧洲、中东和非洲)地区的主要物流租金上涨了4.3%，高于去年1.2%的涨幅。这一增幅超过了美洲的3.8%，与去年持平，也超过了亚洲的2.2%，超过了去年1.4%的增幅。

伊根说:“与一年前相比，这份报告最大的不同是，欧洲正在迎头赶上，而美洲和亚洲的增长与上次基本相同。”“虽然欧洲市场在一段时间内出现了一些增长，但在全球范围内却落后了，尤其是与世界其他一些地区相比。部分原因是欧盟的经济复苏速度比美国和亚洲慢。另一个因素是，欧洲的实际情况与美国不同。推动美国租金上涨的因素之一是供需不平衡，对这些空间的激烈竞争，以及供应不足。我们建设的地方相对昂贵，所以租金会高得多。在这个周期的第一部分，欧洲没有那么多的动力，没有太多的发展。在他们确实开发的地区，这些地区的成本相对可控，不受土地限制，因此开发商能够以相对较低的土地基础进入这些项目。”

伊根说，与原材料和开发成本等其他成本相比，土地基础往往是建筑成本中最大的变量之一，而其他成本在各个市场上往往是一致的。

伊根说，由于土地供应充足、价格昂贵，新建筑的成本一直在下降，这就形成了一种不同寻常的动态:在主要市场，新项目的新建筑成本可以比现有项目的租金低，因为开发商能够以这样一个有竞争力的价格建造，因为成本投入相当低。

“在一段时间内，这是欧洲经济增长的一个重要因素，但在过去一年半里，随着建筑成本上升，土地迅速被吸收，土地变得越来越贵，这种情况已经发生了逆转，”他说。“我们在欧洲看到的市场状况与2014-2015年的美国很像，当时美国房地产市场出现了大幅上涨。我们开始看到开发成本上升，土地供应变得非常有限，然后你看到经济复苏的动力比美国晚得多，这也是经济的推动力。”

伊根说:“欧洲的增长确实证实了一个更广泛的主题，那里发生的事情证实了一个更广泛的主题，即全球市场发生了巨大的结构性变化，包括租户如何使用房产和他们寻找的地点。”他补充说，这不是针对特定地区的。

“这确实是一个更广泛的电子商务供应链，消费驱动型的动态，”他说。“这确实是全球性的;世界上没有一个地方不发生这种情况。”

报告称，在美洲，供应链和电子商务的动态以不同的速度推动了租金的增长，美国和加拿大走在了前面。

世邦魏理仕表示，租户积极租赁空间，以应对持续的经济增长和电子商务带来的结构性变化，这反过来又导致几乎所有美国和加拿大市场的空置率和租金都创历史新低。

尽管世邦魏理仕称美国经济周期“非常发达”，但该报告指出，电子商务和全渠道零售仍处于发展的早期阶段。世邦魏理仕进一步表示，自2010年以来，电子商务销售额每年增长15.2%，今年第一季度零售总额每年增长9.4%，高于两年前的7.8%。世邦魏理仕表示，这些数据表明，“对高质量、地理位置优越的物流地产的需求是合理的，预计短期内不会减弱。”