Prologis将以260亿美元的全股票交易收购Duke Realty

后最近的一次提议是在5月初，但遭到了拒绝总部位于美国旧金山的房地产投资信托公司普洛斯(Prologis)表示，该公司最终完成了这笔交易，宣布已签署最终合并协议，收购总部位于印第安纳波利斯的杜克房地产公司(Duke Realty Corporation)。杜克房地产公司是一家可持续工业房地产开发公司，也是国内最大的物流REIT(房地产投资信托基金)。

Prologis管理人士表示，这笔交易价值约260亿美元，是一笔全股票交易，包括承担债务，Prologis和Duke的董事会分别一致批准了这笔交易。他们还说，Prologis将持有杜克房地产约94%的资产，并退出一个市场。

Prologis是全球最大的工业房地产公司，根据其网站，在19个国家拥有所有权或通过合资企业投资的房地产和开发项目预计总计约10亿平方英尺(9300万平方米)。它补充说，Prologis向大约5800名客户租赁现代物流设施，主要分为两大类:企业对企业和零售/在线履行。杜克地产在19个主要物流市场拥有并经营约1.649亿平方英尺的可出租工业资产。

根据Prologis的说法，此次收购以自有和管理为基础，包括以下内容:

• 在美国19个主要物流地区拥有1.53亿平方英尺的经营物业;
• 1100万平方英尺的开发项目正在进行中，预计总投资约16亿美元;和
• 拥有1228英亩的土地，可供选择，建筑面积约为2100万平方英尺

在今天早些时候的电话会议上，Prologis联合创始人、首席执行官兼董事长Hamid R. Moghadam表示，Prologis对杜克公司感兴趣已经有一段时间了，并补充说，他非常尊重杜克公司董事长兼首席执行官Jim Connor和他的管理团队，以及他们多年来建立和策划的投资组合。交易完成后，Connor将加入Prologis董事会。

他表示:“这些资产在实物质量和市场选择方面与我们的资产具有很强的互补性。”“我们之所以进行此次收购，主要是因为从两家公司的客户和股东的长期增长角度来看，这次合并非常有意义。我们对客户创新的关注创造了一个平台，在这个平台上，资产的表现会更好。我们的并购历史清楚地表明，我们有能力将资产和人员整合到我们的业务中，并在收购的投资组合中释放额外的价值。”

Prologis首席投资官Gene Reilly在电话会议上表示，杜克房地产投资组合位于美国主要市场的首选子市场，包括南加州、新泽西、南佛罗里达、芝加哥、达拉斯和亚特兰大。

他说:“多年来，杜克在重新定位其业务方面做得令人印象深刻，该公司作为最好的开发商之一的历史现在反映在其资产质量和地理位置上。”长期以来，杜克大学的投资组合一直被认为是一流的，杜克大学的团队也是如此。此次收购扩大了我们现有的联系，与239个杜克客户，并向我们介绍了557个新的关系。也就是说，我们的前20大客户名单不会有重大变化。在过去的10年里，我们整合了几个大型房地产投资组合。我们每次的表现都超出预期，我们的实地团队和公司职能部门每次都表现得更加强大。”

虽然这笔交易即将完成，但在5月份，杜克大学拒绝了Prologis之前的报价，情况似乎并不一定如此。

在5月10日发给Duke Realty首席执行官Connor的信中，Prologis的Moghadam表示，Prologis非常有信心，将Duke Realty纳入旗下“将在长期内为两家公司的股东带来更高的价值”，并指出了各种好处，包括:高度战略性和互补的合并;Prologis平台创造的增值;增强外部增长;以及显著的协同效应。

他还告诉康纳，虽然为了让两家公司的股东都受益，普罗洛斯更愿意继续私下与杜克公司达成交易，但“这种方式显然行不通”，导致普罗洛斯“得出结论，公开方式可能对所有人都更有建设性”。

当时，杜克大学认为Prologis的提议不够充分。但杜克大学明确表示，这一提议是不够的。

该公司在一份声明中表示:“正如我们在过去几个月的讨论中一再向Prologis明确表示的那样，符合其受托责任，我们的董事会已经仔细评估了Prologis的提议，我们仍然愿意探索所有实现股东价值最大化的途径，我们认为最新的报价与之前的提议几乎没有变化，在这方面是不够的。”“基于我们一流的工业仓库组合、世界级的组织和以增长为导向的战略计划的执行，我们为股东带来了丰厚的回报。我们的业务非常强劲，而且势头强劲，这可以从我们开发管道的创纪录水平和稳定的入住率以及相当大的租赁成功中得到证明。我们将继续推动可持续的价值创造，并相信我们有能力在未来几年为股东创造持续两位数的FFO、AFFO和股息增长。”

全球商业地产公司高力国际(Colliers International)执行副总裁里奇蒙德(Ward Richmond)最近在领英(LinkedIn)的一篇文章中指出，在关键市场投资高质量的工业地产是明智之举。

他写道:“很少有公司能像杜克(更不用说普洛斯了!)这样，拥有如此稳固的工业房地产资产组合(110%是租赁的?)。”“如果我有Prologis的钱，我也会做同样的事情!”

里士满补充说，他一直在鼓励高力国际的租户客户认真考虑购买而不是租赁，并补充说，那些已经这样做的人“在我们说话的时候正在互相击掌”，因为在某些市场，租金是续约率的两倍。

里士满说:“通货膨胀、全球冲突、流行病、在家工作、供应链中断似乎都指向一个方向:拥有并控制尽可能多的工业地产(大盒子、最后一英里、填充、港口、多式联运、卡车码头、卡车停车场)，如果你想保持简单——购买(或试图购买)难以找到的工业用地，在你决定需要建造哪些创新的新设施以使你的业务更上一层楼的时候，只是持有它。”