仲量联行的数据为工业地产的现状和未来描绘了一幅光明的图景

根据商业地产公司仲量联行(JLL)本周发布的《2017年工业展望》(2017 Industrial Outlook)中的数据和要点，现在似乎是投资工业地产市场的好时机。

总部位于芝加哥的仲量联行表示，从2016年第四季度到2017年第一季度，美国的租金要价上涨了70个基点，达到每平方英尺5.25美元，净租金增长了三倍，租金连续第六年上涨。新泽西州北部、旧金山中半岛、西雅图和内陆帝国的东西海岸市场的租金涨幅最大，年增长率超过10%，每个市场的空置率都在4%以下。根据仲量联行的历史数据，2016年的租金比2015年上涨了7%，比2014年上涨了4-5%。在2017年第一季度的最后三个季度里，租金的年增长率超过了8%。

至于空置率，报告指出，尽管新建筑有所发展，但空置率仍处于17年来的最低点，下降了30个基点，至5.3%

在大多数市场被该公司视为稳定。空置率最低的地区仍然是加州的洛杉矶、东湾和奥兰治县，空置率均低于2%。仲量联行表示，在其追踪的51个市场中，88%的市场预计2017年“将继续对房东有利”，并补充说，过去两个季度的大量租赁导致多个市场的空置率稳定。仲量联行还观察到，由于大部分现有空间已出租，新交付的产品以稳定的预租率进入市场，市场上几乎没有空置的现有产品。

在建筑方面，仲量联行表示，定制物业的建设环比增长了29%，这导致了工业库存格局的转变。该公司解释说，考虑到过去五年的新交付，加上目前正在建设的管道，到2018年，美国工业市场将增加近10亿平方英尺，占总库存的8.1%。此外，仲量联行表示，68%的大箱子租赁是在过去三年建成的新建筑中签订的，新吸收总量仍超过新交付量，年增长率为11.9%。

仲量联行美洲工业研究副总裁Mehtab Randhawa在接受采访时表示，随着房价上涨，空置率下降，建筑数量增加，仲量联行的客户正在寻找寻找可用空间的方法，这在当前的市场条件下具有挑战性。

她说:“下一个选择是建筑，在规格建筑或定制建筑中没有太多。”“D级和E级的空间也很有限。”

至于哪些类型的租户负责大部分租赁活动，仲量联行表示，显然是物流和分销以及第三方物流租户，因为它们占总租赁活动的24%。仲量联行表示，随着现有物流公司扩大市场份额，食品和饮料行业报告的“新上市”租赁交易数量最多。

“这与电子商务有着密切的联系，”她说。“许多电子商务参与者都在市场上寻找空间。他们还希望与联邦快递(FedEx)和联合包裹(UPS)等公司保持密切联系。其他则是寻找新空间或正在扩张或进入新市场的零售商或电子商务参与者。这反映了物流业的蓬勃发展，电子商务也推动了建筑和新租户的增长，其中大多数是寻找50万平方英尺及以上空间的大盒子用户。这有助于我们开展大量的预租赁和租赁活动。”

仲量联行工业与物流董事总经理Aaron Ahlburn表示，租金上涨、空置率下降和建筑数量增加的完美风暴表明供应链日益复杂。

“企业在电子商务方面面临着更大的压力，”他说。“拥有多个离消费者更近的地点，给企业带来了压力，迫使它们在许多不同的市场都有房地产需求，从主要市场到二级市场再到三级市场。这实际上是他们自己的供应链的规划，这其中有一个房地产的角度。”

至于市场在当前周期中有多大的运行空间，Ahlburn表示，稳固的房地产市场基本面预计将在2017年剩余时间和2018年保持不变。

他说:“这实际上是基于我们在租赁和投资市场所看到的情况，我们预计至少在未来12-18个月内需求会相当强劲。”“这可能不会达到2016年的水平，但我们仍然看到今年和明年的增长潜力。这说明消费经济相当稳固，信心水平相当有弹性，预计未来几年GDP增长将保持低位稳定。”