Prologis重申其收购杜克房地产公司的兴趣

本周早些时候，总部位于旧金山的房地产投资信托公司Prologis表示，希望收购总部位于印第安纳波利斯的杜克房地产公司(Duke Realty Corporation)，这是一家可持续工业房地产开发公司，也是国内最大的物流REIT(房地产投资信托基金)。

Prologis是全球最大的工业房地产公司，根据其网站，在19个国家拥有所有权或通过合资企业投资的房地产和开发项目预计总计约10亿平方英尺(9300万平方米)。它补充说，Prologis向大约5800名客户租赁现代物流设施，主要分为两大类:企业对企业和零售/在线履行。杜克地产在19个主要物流市场拥有并经营约1.649亿平方英尺的可出租工业资产。

据Prologis管理人士透露，根据拟议的要约条款，杜克大学的股东每持有一股杜克大学房地产公司的普通股，将获得0.466股Prologis的普通股。该公司表示，根据Prologis 5月9日的收盘价，该提议的价值为每股Duke Realty 61.68美元，比Duke Realty同一天的收盘价溢价29%。《华尔街日报》的一篇报道称，收购价格约为240亿美元。

Prologis首席执行官兼联合创始人Hamid R. Moghadam在一份声明中表示:“我们相信，拟议中的合并对我们各自的股东来说将是双赢的。”“Prologis作为我们行业的领导者和创新者有着良好的记录。我们以为客户提供卓越的服务和为股东提供卓越的价值而闻名，包括我们过去合并或收购的公司的股东。我们毫不怀疑，杜克房地产的股东也将同样受益于我们两家公司合并所创造的长期价值。”

这并不是Prologis第一次就出售事宜向杜克大学提出建议。该公司表示，在2021年11月29日，Prologis首次向Duke Realty发出了一封信函，内容涉及一项潜在交易，交易比率为0.465，比Duke Realty当时的股价溢价20%。在过去的5个月里，Duke Realty并没有实质性的参与，而Prologis的报价隐含溢价却在稳步上升。2022年5月3日，Prologis表示，它“适度提高了拟议的交换比率，代表了当时杜克房地产股价的34%溢价，最后试图私下达成一项互利交易的协议。”杜克地产当天晚上就拒绝了Prologis的提议。”

在5月10日致Duke Realty首席执行官詹姆斯•康纳的信中，Moghadam表示，Prologis非常有信心，将Duke Realty纳入旗下“将在长期内为两家公司的股东带来更高的价值”，并指出了各种好处，包括:高度战略性和互补的合并;Prologis平台创造的增值;增强外部增长;以及显著的协同效应。

他还告诉康纳，虽然为了让两家公司的股东都受益，普罗洛斯更愿意继续私下与杜克公司达成交易，但“这种方式显然行不通”，导致普罗洛斯“得出结论，公开方式可能对所有人都更有建设性”。

虽然Prologis一直在努力让杜克大学接受它的报价，但杜克大学明确表示，这个报价是不够的。

该公司在一份声明中表示:“正如我们在过去几个月的讨论中一再向Prologis明确表示的那样，符合其受托责任，我们的董事会已经仔细评估了Prologis的提议，我们仍然愿意探索所有实现股东价值最大化的途径，我们认为最新的报价与之前的提议几乎没有变化，在这方面是不够的。”“基于我们一流的工业仓库组合、世界级的组织和以增长为导向的战略计划的执行，我们为股东带来了丰厚的回报。我们的业务非常强劲，而且势头强劲，这可以从我们开发管道的创纪录水平和稳定的入住率以及相当大的租赁成功中得到证明。我们将继续推动可持续的价值创造，并有信心在未来几年为股东创造持续两位数的财务盈余、财务盈余和股息增长。杜克地产目前不会对该提议发表进一步评论。”

Prologis官员尚未回复LM记者发稿时，记者请其置评。

全球商业地产公司高力国际(Colliers International)执行副总裁里奇蒙德(Ward Richmond)在领英(LinkedIn)的一篇帖子中指出，在关键市场投资高质量工业地产是明智之举。

他写道:“很少有公司能像杜克(更不用说普洛斯了!)这样，拥有如此稳固的工业房地产资产组合(110%是租赁的?)。”“如果我有Prologis的钱，我也会做同样的事情!”

里士满补充说，他一直在鼓励高力国际的租户客户认真考虑购买而不是租赁，并补充说，那些已经这样做的人“在我们说话的时候正在互相击掌”，因为在某些市场，租金是续约率的两倍。

里士满说:“通货膨胀、全球冲突、流行病、在家工作、供应链中断似乎都指向一个方向:拥有并控制尽可能多的工业地产(大盒子、最后一英里、填充、港口、多式联运、卡车码头、卡车停车场)，如果你想保持简单——购买(或试图购买)难以找到的工业用地，在你决定需要建造哪些创新的新设施以使你的业务更上一层楼的时候，只是持有它。”