世邦魏理仕的报告强调了工业房地产市场持续强劲的状况

世邦魏理仕(CBRE)最近在其2月份的报告中公布了数据《美洲工业与物流趋势报告》指出了整个美洲大部分地区正在进行的工业房地产扩张。

该报告的大量数据点基于950多名世邦魏理仕经纪和投资专业人士的反馈，突显了工业房地产市场的现状，某些基准指数继续触及或接近历史高点，包括:

• 净租金指数在第四季度上涨了1.5%，每年上涨6.4%，达到每平方英尺6.14美元，这是自1980年世邦魏理仕开始追踪该指标以来的最高水平;
• 美国工业和物流市场的用户需求在第四季度略有放缓，低于今年早些时候的创纪录高点;
• 美国的净吸纳量逐年下降，空置率下降10个基点至4.9%，可用性持平于8.2%。世邦魏理仕表示，自2010年第三季度以来，以净吸收量衡量，每个季度的租赁需求都超过了新建筑，两者之间的差距已大幅缩小

在一次采访中，大卫·伊根世邦魏理仕(CBRE)美洲工业和物流研究主管解释说，虽然净吸纳量下降，但这实际上是市场紧张的副产品，因为有太多的用户在寻找空间。

他说:“市场非常紧张，空房很少。”“需求确实没有消失，但满足需求的能力在一些市场已经成为一个问题。这是我们需要密切关注的问题，因为当用户离开市场时，这就表明存在问题，所以这个较低的数字表明所有用户仍在寻找空间，只是空置率太低，以至于他们无法找到交易或只是推迟了决定。这是大选前后发生的一些情况，但我们的经纪人正在处理的交易数量并没有真正改变。”

更重要的是，他解释说，即使存在这些建筑限制，2017年也标志着扩张周期的第九年。

净租金指数继续上涨，租金增长趋势持续，世邦魏理仕指出，租金每季度上涨1%至1.5%，这一增长与预期相符。尽管整体活动有所下降，但伊根表示，尽管整体供需不平衡，房东能够大幅提高租金，但我们完成的交易“具有令人难以置信的竞争力”。

他说:“我对净吸收数字感到有点惊讶，因为我的预期是，由于用户需求旺盛，第四季度将是一个巨大的季度。”“尽管有一点回落，但全年的表现非常强劲。还有一些其他因素也在起作用，第三季度的交易规模很大，因为第三季度达成的交易可能会波及到第四季度，而第四季度可能会使情况趋于平衡。但就租金增长和空置率下降而言，情况或多或少符合我们的预期。”

从美国租户和用户的角度来看，世邦魏理仕观察到，在大多数市场中，电子商务、第三方物流和餐饮租户仍然主导着用户需求。调查还发现，由于美国的失业率很低，租户们很关心劳动力的可用性和成本，这是决定选址的一个主要因素。世邦魏理仕提到的另一个因素是，连续27个季度的净入住率为正，使入住率达到95.1%，为2002年世邦魏理仕计量经济顾问开始追踪该数据以来的最高水平。

他说:“地面上的形势和过去一段时间一样。”“电子商务确实是一个重要因素，尽管它是一个巨大的推动力，但它仍然只占总交易流量的不到一半，约占30%。电子商务玩家喜欢大盒子和高立方体的设施，但也有越来越多的人喜欢更小、更靠近最后一英里的设施，更靠近包裹的最后一英里，这意味着更靠近客户，也意味着更小的建筑。我们看到这一领域的活动越来越多。大盒子仍然是需求的主要部分，但它不像几年前那样是绝大多数。有趣的是，在建筑的规格和位置方面，需求变得如此多样化。这绝对不再是一个大盒子，大市场周期。这是一个更加多样化和广泛的循环。”

从投资的角度来看，世邦魏理仕表示，美国第四季度的工业投资为173亿美元，是2016年最高的一个季度，全年总额为592亿美元，是自2007年以来的第二高，尽管它比2015年创下的纪录高出24%。