仲量联行报告称，2016年工业房地产市场仍保持稳健态势

从2016年工业房地产市场的现状来看，很显然时代没有改变，至少与2015年相比是这样。这是总部位于芝加哥的工业房地产公司仲量联行(JLL)最近发布的一项研究的主要结论。

从2015年到2016年，情况没有发生重大变化，仲量联行的研究数据继续为工业房地产市场讲述了一个积极的故事，包括:
-美国工业空置率6.3%是15年来的最低点，比2007年7.4%的上一个周期低点还要低;
-美国仓库租金预计将连续第六年上涨，目前在NNN(三净租赁是一种租赁结构，租户负责支付与物业相关的所有运营费用)基础上的平均要价为每平方英尺5.01美元，平均价格将上涨4.5%;
- 2016年第一季度，78%的美国工业净吸收活动主要是搬进过去27个月建成的设施;和
-预计2016年美国工业空置率将徘徊在6%以下:吸收几乎肯定会超过新增供应(即使有1.31亿平方米)。新规格建设将于2016年上线)

仲量联行美洲工业经纪总裁Craig Meyer表示:“我们认为2016年与2015年非常相似，因为我们有持续稳定和积极的吸收，第一季度的数据显示净吸收面积为5100万平方英尺，而去年同期为4900万平方英尺。”“推动这一趋势的因素包括经济增长缓慢，工业房地产市场一开始并没有那么糟糕，我们看到空置率在持续下降。”

迈耶引用的影响这一数据的两个潜在因素包括美国供应链的重置，直接面向客户或互联网销售的大幅增长，以及传统配送中心的取代。

在过去的七年里，直接面向客户的增长受到了电子配送的推动，迈耶说，这是由于配送中心被取代所推动的，配送中心将产品从仓库运送到商店，而配送中心将产品直接运送到消费者手中，即“亚马逊效应”。Meyer解释说，这种现象正在渗透到整个零售业，随着美国零售业的萎缩，工业的足迹正在增加

“这开始影响美国零售商的互联网战略，”迈耶说。“这是一种正在发生的范式转变。在这个特殊的周期中，随着建筑面积的增长，它们已经从50万平方英尺增长到100万平方英尺，并成为非常重要的机构级投资。我们现在离过度建设还很远。如果你看看预测的需求是什么，就会发现它远远超过了美国各地的实际建设。这继续显示出一个正平衡的市场，供求规律在起作用，租金在增长，整体租金在加速，一些市场的年增长率为10%。”

正如仲量联行所概述的，当前市场状况对租户(以托运人和第三方物流的形式)的一个主要影响是，他们需要尽早预测并领先于市场，随着利率的上升，他们将获得房地产优势，市场状况预计不会在短期内发生重大变化。

Meyer表示，尽管最近消费者信心水平呈积极趋势，但仲量联行追踪的一个关键指标是供应管理协会(ISM)制造业数据的关键指标——采购经理人指数(PMI)。

他表示:“这确实是资本支出的一个指标，而资本支出略有下降。”“它表达了谨慎，正如今年早些时候股市大幅下跌，现在正在缓慢回升所证明的那样。还有低油价和令人困惑的选举年。任何事情都可能发生。美联储也仍致力于维持低利率。目前，我们在2017年看不到任何真正的变化。”

谈到具体的美国市场时，Meyer表示，“在内陆帝国的南加州，以及德克萨斯州的部分地区，东北部和亚特兰大，都有很大的吸收量。他说，西雅图、旧金山东湾地区和佛罗里达州南部的租金大幅上涨，迈耶说，这些地方供应充足，土地很少，市场受到限制。