仲量联行报告强调了工业地产空间的供需失衡

总部位于芝加哥的房地产公司仲量联行(JLL)今天发布的一份报告显示，工业地产供不应求的主题仍然没有改变。

这份题为《工业空间的竞争:供应能跟上吗?》-关注工业地产利益相关者面临的挑战，目前工业空间的可用性持续下降。

该报告的作者指出:“工业市场的可用性并不多，许多租户被迫扩张或搬迁到空置率最低的二级和三级市场。”“建设管道很强劲，许多项目将在未来一年交付;然而，它无法跟上快速增长的需求，当前项目的积压将推动任何新项目的推出。”

仲量联行观察到，工业用途的需求和交通拥堵的港口不断增长的需求相结合，导致各个城市沿海和城市物流市场(如洛杉矶和新泽西)和内陆配送中心(如盐湖城和哥伦布)的空置率接近于零，空置率达到了有记录以来的最低水平。这导致工业租户和开发商都缺乏可用的空间，竞争加剧，仲量联行称之为高于平均水平的租金，因为美国工业租金在过去五年里增长了37%。

仲量联行回顾了过去10年美国工业库存总量增长18%的情况，其中包括芝加哥、内陆帝国、达拉斯-沃斯堡以及宾夕法尼亚州东部和中部等人口众多的市场。

但当2019冠状病毒病大流行在2020年初袭击美国时，它随后导致了网上购物的繁荣，随后是所谓的“供应链冲击波”和仓库需求的上升，租户专注于如何防止库存短缺。

仲量联行写道:“这些事件是决定性的时刻，揭示了一个事实，即没有足够的供应来满足工业市场快速增长的需求。”“租户在离开港口后寻找储存货物的空间，需求激增，加剧了整个市场的竞争，而与新冠肺炎相关的施工延误和材料短缺推动了交付，供应落后。因此，交付租赁的空间数量与租户需求之间的差距越来越大，导致供应短缺。虽然从大流行开始，交付量正在反弹，但供应增长无法跟上。鉴于2020年和2021年的需求增加以及未来的速度，我们开始看到第一波供应紧张。”

仲量联行工业研究部经理Kelsey Rogers表示:“这种情况反过来又给居住者带来了非常具有挑战性的前景。

罗杰斯对LM表示:“短期内，我们预计紧张的市场状况将持续下去，租金预计将上涨。”“居住者需要迅速而有策略地做出决策，以确保他们能够找到适合自己需求的空间。优先考虑对他们来说最重要的因素，包括位置、建筑年龄和功能，以及提前租金，这将有助于他们在竞争激烈的市场中迅速找到空间。”

至于工业地产空间紧缩的后果，罗杰斯解释说，它们很可能会使市场失去平衡，因为空置率极低的市场将看到创纪录的高租金，这可能会迫使工业租户因负担能力而离开该地区。

报告指出，美国工业产品的平均使用年限约为42年，这在很大程度上是由于疫情相关的限制措施和新产品交付的停滞。仲量联行将老一代建筑定义为建造时间超过20年的建筑，占工业总库存的75%。报告称，这些建筑的天花板高度往往较低，码头门较少，拖车停车位有限，占地面积较大。

但是，那些陈旧的建筑已经不够用了，电子商务、第三方物流、物流和配送托运人成为了现代的标兵，他们增加了对现代设施的需求和利用，以吸引劳动力，并以更快的速度将货物运进运出设施。仲量联行表示，为了满足这一需求，新设施具有更高的天花板高度，以适应夹层结构，以及更高的库存堆叠能力等特点。

报告中提到的另一个吸引人的想法是将未充分利用的零售、办公和制造场所转换为物流用途的概念。

仲量联行的罗杰斯表示，转换的想法是最重要的，尤其是当我们进入大流行后的世界时。

她说:“许多类型的房产都在最后一英里设施中找到了新的生命，用户更关注地理位置，而不是建筑用途。”“虽然仲量联行研究已经看到了几个转换项目的启动，但这还不是一种普遍的做法。实现转换的一些最大障碍包括经济、政治、物理和法律因素。然而，随着对最后一英里设施的需求不断增长，我们预计当前的项目将突出这些设施的优势，因为它们是一个位置的最高和最佳利用，鼓励人们采用急需的空间。”

展望未来，仲量联行对未来可能出现的情况进行了一些观察，包括:

• 随着租金的快速增长和创纪录的低空置率即将到来，仲量联行研究预测模型预测，到年底，租金将上涨8%以上，并将加速上涨;
• 随着市场持续收紧，空置率预计将保持在4%的门槛以下;和
• 供需失衡将持续到2023年，并进一步加剧太空竞赛